第五百二十五章 有备而来

加里-巴内特和他的Extell发展公司，是过去五年，纽约大都会区风头最盛的地产开发商，没有之一。

原因无他，正是他们身处的这栋One57，和随之诞生的亿万富豪街。

纽约第一个超过1000英尺的超高层住宅建筑。

2014年落成时，是继世界贸易中心一号楼、帝国大厦和克莱斯勒大厦之后，纽约市第四高的建筑。

中央公园、上东区、上西区、时代广场，乃至华尔街，住在这里，世界之都的全貌尽收眼底。

最便宜的低楼层单元二手挂牌价735万美元，最贵的房源1.15亿美元，最高成交价1亿美元。

比尔-阿克曼、迈克尔-戴尔、劳伦斯-斯特罗尔、马克-布罗德斯、曹其峰、蔡明兴……住在这里的每一位富豪，都是人类社会真正的0.0001%。

亿万富豪街，由此得名。

这些概念，实在是太性感了。

而正是因为这些概念，One57，重新定义了现代奢华生活的标准。它不仅在建筑本身，更在市场、设计和社会文化层面都产生了深远的影响。它不仅仅是一栋公寓楼，更是一个精准捕捉并定义了21世纪第二个十年全球顶级奢华住宅标准的时代产物，一个究极巨富们用真金白银投票选出的“终极居所”。

人类历史上，还从来没有出现过如此程度的财富聚合。

哪怕是黄金满街、富豪遍地的摩纳哥，都相形见绌。

毕竟，摩纳哥再小，也有510英亩。但加里-巴内特，只用不到20英亩的土地，便容纳了远超千亿美元的财富。

因此，他出现在《纽约时报》、《商业内幕》和《经济学家》杂志上的次数比曼哈顿、大纽约地区乃至美国的任何其他房地产开发商都要多。每当媒体讨论美国房地产市场和豪华公寓时，他的脸和One57的宏伟照片总是会出现在头版头条。

但这是否意味着他就是这个行业中最富有、最有权势的人呢？

不。

差得远。

事实上，在One57完工之前，加里-巴内特只完成过五个大型地产项目。

第一个，1994年，在凯文-P-马洛尼的房地产市场集团工作时，作为谈判负责人，以1800万美元的价格收购了位于上西区西86街的历史性建筑贝尔诺德公寓。

第二个，1998年，以工程承包商的身份，协助修建了时代广场的W酒店。

第三个，第八大道620号的一处停车场……没错，你没听错，就是一处停车场。之所以说它是大型项目，因为另一位地产开发商布鲁斯-拉特纳想要购买这块土地以修建办公楼。加里-巴内特不愿意出售，而是想要把地再捂一会儿，等自己找到投资方之后，盖一栋属于自己的大楼。但最后，经过漫长的诉讼，加里-巴内特败诉，只能眼睁睁地看着这块地被纽约州政府强制回购，并在四年后建成了纽约时报大厦。

第四个，位于曼哈顿地狱厨房区，高58层的奢华公寓大厦The

Orion。但Extell只是承建方而已，真正的拥有者，是提供全部资金的凯雷集团，大卫-鲁宾斯坦的凯雷集团。

第五个，位于西47街50号，36层楼高，仅有103个住宅单元的国际珠宝大厦。

五个大项目里面，一个是帮别人收购的，两个是作为承包商帮别人修建的，一个是被当地政府和商业大亨联手驱逐的，剩下只有一个，是真正属于自己的。

当然，除了大型项目之外，Extell还有一些中小规模的资产在手，比如东72街330号、东47街212号、西11街31号、第五大道995号，还有上西区的Ariel

East和Ariel

West……但这些资产，根本不足以让加里-巴内特跻身真正的地产巨擘行列。

真正的地产巨擘是什么样的？

史蒂芬-罗斯，瑞联公司董事长，2016年身价120亿美元。公司旗下的地产总价值，超过600亿美元。是美国最大的经济适用房私人供应商，也是纽约哈德逊广场社区重建项目的领导者。

理查德-勒佛拉克，私人家族企业LeFrak的董事长兼首席执行官，2016年身价59亿美元。与父亲一道在新泽西的纽波特从无到有，建造出了一片600英亩，与曼哈顿隔河相望的卫星城。他的家族企业，是纽约三州交界处最大的房东之一。

杰瑞-斯佩耶，高端地产开发商蒂希曼-斯派耶的两位联合创始人之一，2016年身价40亿美元。该公司拥有洛克菲勒大厦、克莱斯勒大厦、洋基棒球场、大都会人寿大厦等一众纽约地标，就连UTA目前租用的UTA广场，也是他们旗下全资控股的办公园区。

当然，在杰瑞之上，还有一位声名显赫的人物，那就是刚刚当选第45任美国总统的DT。他以2016年45亿美元的身价，傲然屹立在纽约地产富豪排行榜的第三位。

你别管他开垮了多少家赌场，只要西中央公园1号还在，只要第五大道725号没关门，只要东47街327号仍然是纽约城内的顶级豪宅，那咱们这位即将入住白宫的共和党明星政客，就永远是曼哈顿一面屹立不倒的财富旗帜。

与他们相比，公司现有资产总值不到二十亿美元，个人身家更是仅堪堪突破一亿美元的加里-巴内特，还有极为漫长的一段路要走。

但加里-巴内特不是一个愿意“走路”的人。他很清楚，在这个岛上，诚实不会给你带来任何好处，勤奋也不会带来任何好处。脚踏实地只会让你陷入贫困，忠于自我只是印在救济食品券上的心灵鸡汤。如果你想在这个水泥森林里扬名立万，只有一个办法：

Lie，beg，borrow

and

steal。

And

he

did

all

these

in

the

said

order。

Lie，他撒了谎。将名字从带有强烈东欧犹太人风情，让人难以记住也难以信任的“格申-斯瓦蒂茨基”，改为更像盎格鲁-撒克逊白人精英的“加里-巴内特”。

Beg

and

borrow，乞求与借贷。加里-巴内特几乎所有的开发资金，都是从各大金融机构那里用各种方式拼凑而来的。

以One57为例，2007年，加里-巴内特从穆巴达拉的子公司，阿巴尔投资那里拿到了6.5亿美元的资金，Extell自己只出了5000万美元。2011年10月，Extell从美国银行牵头的财团那里获得了7亿美元的项目建设贷款，参与者包括桑坦德银行、阿布扎比国际银行和第一资本银行。

5000万美元，撬动了14亿美元的总盘，这就是加里-巴内特体内流淌的，带有鲜明投机特色的犹太血液。

加里很清楚，他这样一个来自下东区中产阶级家庭，无权无势的拉比之子，只能依靠他仅剩的种族优势，把杠杆拉到最高，这样才能在2010年代愈发激烈的地产竞争中脱颖而出，成为新时代的赢家。

但这种高杠杆的打法，只有在市场火热的时候才能玩得下去。One57之所以成功，14亿资金之所以能迅速到位，他之所以能够在大厦最大业主，柏悦酒店开业之前，顺利偿还3.75亿美金的财团贷款，是因为他正好在恰当的时间站在了潮头浪尖。

持有五个月，就能转售赚取345万美元的财富神话，是Extell向世界各地的超高净值买家描绘的财富神话，但这一神话仅仅持续了不到一年时间。2015年12月23日，另一位犹太裔开发商哈里-B-麦克洛的公园大道432号顺利竣工，1397英尺的高度超过了One57将近40%，每个单位的平均总价比One57更低，一口气涌入市场的125套房源，让One57的销售几乎陷入停滞，无法再为Extell继续提供持续的正向现金流。

也就是说，财团贷款那剩下的3.25亿美元贷款，随时都会面临逾期违约的风险。

而更致命的是，就在亿万富豪街的顶豪公寓供求关系发生根本性转变，由卖方市场转为买方市场的同时，加里-巴内特那个规模更大、更具野心的地产项目，却在如火如荼地建设当中。

这就是韩易提到的中央公园塔。

2005年，One57尚在襁褓中时，无比激进的加里-巴内特就已经开始为中央公园塔这个项目囤积土地了。Extell斥资6750万美元，买下了西57街221号及其邻近地块。2006年初，Extell以2310万美元的价格，从纽约艺术学生联盟那里购买了136000平方英尺的空间权。

接下来的两年里，加里从汇丰银行借来2.5亿美元的贷款，购买了更多空间权，包括2006年1月购买的位于西57街205号奥斯本公寓上空100000平方英尺的空间权；2006年11月圣托马斯唱诗班学校上空12000平方英尺的空间权；以及2007年1月从西58街200号的13层公寓楼处获得的14290平方英尺的空间权。

此外，在2006年的两次单独收购中，Extell通过购买百老汇1780号和两处相邻的房产获得了156000平方英尺的开发权，并通过购买第58街的一处地块获得了20000平方英尺的开发权。合并起来，这栋建筑的建筑面积已经达到了56.3万平方英尺。

2013年7月，Extell再度支付2500万美元，买下西58街232号的地块，增加了20750平方英尺的开发权，从而完成了该地块建设的前期准备。

虽然地块和空中权的购买工作已接近尾声，一栋蔚为壮观的摩天大楼已经可以在这里没有法律阻碍地拔地而起，但接下来的五年时间里，加里-巴内特却陷入了漫长的行政诉讼当中。

先是纽约市地标保护委员会试图阻止Extell拆除地块上原有的建筑，后来又是曼哈顿社区委员会和纽约市艺术协会在内的多家机构联合诉讼，反对Extell为中央公园塔安装增加景观面的悬臂。来来回回折腾了无数次之后，直到2016年3月，加里-巴内特才最终摆平这些难缠的第三方。

这么长时间的拉锯，项目的建设款项自然开始逐渐变得捉襟见肘起来，为了筹措更多资金，加里-巴内特又开始折磨他那已经不太富裕的发际线——2012年中旬，Extell与美国零售百货公司诺德斯特龙达成协议，后者将在这里开设一间总面积超过30万平方英尺的旗舰店，而作为交换条件，诺德斯特龙将直接买下大厦七层的商用场地。这笔交易，预计能为Extell带来4亿美元的现金收入。

大约在协议签署的同一时间，Extell又从黑石集团获得了3亿美元的土地抵押贷款。加里-巴内特用这笔借款，偿还了汇丰银行到期的2.5亿美元。然后，巴内特又充分利用自己的犹太身份，在特拉维夫证券交易所发行债券，又筹集了3亿美元。

诺德斯特龙于2013年8月顺利支付了1.025亿美元的首期款项，加上贷款与融资剩下的3.5亿美元，中央公园塔能够调用的现金已经达到了4.525亿美元。但这笔现金对于这样一个超大型项目来说仍显窘迫，更重要的是，在公寓本身可以开始销售之前，黑石的贷款就会到期，特拉维夫证券交易所的买家们也会希望拿到他们的年度收益。

因此，加里-巴内特别无他法，只能继续借钱。

他下一阶段的融资目标，是11个亿。加里原本依旧将希望寄托在特拉维夫证券交易所，但豪宅市场的不景气，让以色列投资者们变得越来越吝啬。

上一批债券的利率还在往上升，你就来借第二波钱了？

想什么呢？

于是，走投无路的Extell，宣布将通过EB-5签证项目，从海外投资人那里获得1.9亿美元的投资。而这里的所谓“海外投资人”，基本上专指想要通过投资移民这条路拿到绿卡的中国人。

2016年的中国人最不缺的就是钱，很快，380名投资者每人各出50万美元，既拿到了美国的永久居住权，又帮Extell填上了这部分资金缺口，双方皆大欢喜。

另外，加里-巴内特还火急火燎地跑到远东来谈判，

利用One57的高关注度，引入魔都市政投资集团作为股权投资者，总投资额3亿美元。

来自东方大国的4.9亿美元，终于让疲于奔命的加里歇了口气……不，准确地说，只是歇了半口气而已。

回到纽约，他以这4.9亿美元的资金注入为筹码，跟黑石集团达成了新的合意——2016年8月整体到期的3亿美元土地抵押贷款，Extell只需要先还5000万，剩下的2.5亿美元，可以按照8%的原利率展期到同年12月9日。

“我……哈哈，我不会用缺钱来形容自己，韩先生。”

韩易过于直白的询问，让加里-巴内特显得有些尴尬。他推了推架在鼻梁上的眼镜，不大自然地笑了两声。

“那么您会如何描述它呢，巴内特先生？”韩易没有打算轻描淡写地将这一页揭过。

“我会将其描述为流动性短缺，韩先生。”

“流动性短缺。”韩易若有所思地点了点头，“明白……有办法解决吗？”

“有的，我们正在跟一个新的财团讨论一笔总额2.35亿美元的融资。”

“新的财团。”

“没错，由堡垒投资集团、包普斯特集团和摩根大通联合发起。”

“来偿还黑石集团明天到期的那笔2.35亿美元，对吧？”

“不是明天到期。”

“不是明天？”韩易追问道，“是什么时候？”

“Mr……”加里-巴内特的嘴张了又合，过了好半晌，才最终决定用坦诚相待的方式继续对话，“黑石集团同意将这笔贷款展期。”

“那对您来说太棒了。”

“一周。”

“哇噢，那……就没那么棒了。”韩易摸了摸脸颊，唏嘘一声，“所以摩根大通他们要给您提供的，其实是一笔过桥贷款，不是一笔融资。”

“您为什么会这么确定这是一笔过桥贷款呢？”加里勉强维持着笑容，“也有可能是我们跟新财团已经谈判了好几个月，就等签字了。”

“因为，如果是融资的话，您就不会这样回答我的问题了。”韩易的食指在二人之间快速摆动了一下，“退一步说，即使你们已经接触了好几个月，在目前这种情况下，他们也只会给你发放过桥贷款的。特拉维夫证券交易所的Extell债券利率从6%上升到了16%，实际上已经变成了垃圾债券。据说绝大部分以色列的投资者都在表示担忧，担心您会直接放弃中央公园塔这个项目，让它变成烂尾楼。而且黑石也只愿意给您展期一周，一周之后，他们的贷款利率，就会从8%，涨到14%。”

这些信息，韩易原本没有时间和精力去了解，也缺乏了解的渠道。

但是幸好，他有安托万-嘉舍，一个非常敬业的，休假期间也兢兢业业跟进工作的投资经理。

“韩先生，看来您的这场晚宴，准备得很充分啊。”

加里抿了抿嘴，语气开始从起初过于刻意的爽朗和热络，慢慢恢复到他平日里那永远古井无波，让人听上去感觉甚至有些漠然的常态。

在地产开发领域，加里-巴内特对自己有绝对的自信，有的时候甚至可以说是自负。他觉得自己对奢华公寓商业模型的构建无人能出其右，也是自己亲手重塑了曼哈顿的天际线，所以哪怕身边坐着的是他准备“beg

and

borrow”的潜在金主，加里也差点压不住火气。

任谁被一个看起来大学都没有毕业的年轻人这样不留情面地揭开老底，都挂不住面子。

“我不管到哪里都准备得很充分。”韩易摊开手，“这样不好吗？因为它可以更好地促进我们关于贷款……或者投资的对话。”

“所以您已经知道了？”加里略显错愕，“我想跟您见面的原因。”

“说实话，不难猜。”

“也对。”

加里-巴内特怔神片刻，随即将紧锁的眉头舒展开来，大笑了两声，把餐盘里最后一点汤汁舀进嘴里。

“我必须承认，今晚之前，我在很多、很多方面都低估了您，韩先生。”

“你以为我只是一个在美国挥金如土，想在自己感兴趣的领域里玩得开心的富家子弟吗？”

“这部分我应该没看错。”

“说得对、说得对！”韩易与加里看着彼此，捧腹大笑，并几乎在同一时间举起面前的杯子，跟对方碰了碰，“我也必须承认，你对我在这方面的画像非常完美。是的，我是一个富家子弟。是的，我的确在美国挥金如土。是的，我非常想在自己感兴趣的领域玩得开心……但不是盲目的、愚蠢的、不计后果的那种开心。因为那不是真正的快乐，只是纯粹的刺激而已。”

“真正让我快乐的，是读懂棋盘，盘算每一步，然后在正确的时间，和正确的人一起，做出正确的选择。你明白我的意思吗，巴内特先生？”

“我明白你的意思，韩先生。”

任由侍应生撤掉餐盘，加里-巴内特整理了一下垫在大腿上的餐巾，面容肃穆地颔首应道。

“非常棒，你理解了这一点，就能理解为什么我会认真研读过去五年内每一条关于你和Extell的新闻。”

确实研读了，但却是安托万-嘉舍研读的。

研读之后，给他写了一份简报。

“你理解了这一点，就能理解为什么我刚刚把问题问得这么彻底，彻底到不近人情。”

“因为这份事业引起了你的兴趣。”

“完全正确。”韩易重重地点了点头，“所以我希望你答应我一件事：从现在开始，你要回答我的每一个问题，不要消极抵抗，要真诚真实。因为只有这样才能让我了解情况，也只有这样，才能让我最终决定是否要参与其中。”

“我答应你。”加里仰头看看天花板，长舒了一口气，“开火吧。”

“Alright。”

韩易喝了一口放置在一旁的依云，凝思片刻，才缓缓开口说道。

“Tell

me……”

“How

bad

is

it？”