与中国房企精英的专业交往和职业友谊（一）

京城三长老：“花远”R大炮、万通冯仑和SOHO潘石屹

中国房地产最春风得意的二十年，不仅满足和提高了市民居住的生活需求和投资价值，更成为拉动G.D.P的支柱产业。而房地产业企业家也获得了全社会极大的关注，特别是京城的三长老“花远”R大炮、万通冯仑和SOHO潘石屹，虽然企业规模在行业内一直差强人意，但由于占据首都的中心和高地，知名度无疑最高、曝光率超前，甚至成了公众人物。尤其一向敢言的“

R大炮”与漂亮国的“大嘴川”任总.

统前的影响力堪有一比！一一如今一个身陷囹圄，一个几近失声，一个人远走USA……

此三翁都是全国工商联房地产商会的创始会员单位并任副会长，我是二级机构商业不动产专委会的主任，所以经常在商会举办的活动上“照面”或“擦肩而过，当然更在全国各地的房地产论坛上“偶遇”一一

“

R大炮”：我与R先生有过两次交往，一次是邮件，另一次是同台演讲。

邮件那次应该是2005年我与来自加拿大的投资银行家James

Zhao共同发起了中国最早的房地产基金“第一中国”，当时准备招募LP。于是我冒然给R先生写了一封邮件问他及所在企业是否有意参与，没想到他委托公司的董秘藤总与我联系并约我和zhao一起到办公室商谈，后因理念尤其权益及回收率的分歧不了了之……

同台演讲是2008年，“民间资本”和“炒房”重镇温州媒体和当地商会搞了一次房地产金融论坛，邀请了全国工商联房地产商会会长聂梅生女士和“

R大炮”，我做为所谓的地产金融专家添列末位。会议晚宴后我以“后进”的心态去隔壁房间造访他，与他几乎竟夜长谈至凌𠩐。对他身为国企.领导和定位意见.领袖的角色和心态有了比较全面而深入的了解和理解。不久后我还写了一篇亦褒亦贬的博文《政.

府.

的铁托》，不知他是否看到和介意……

2014.5.20.

今天下午参加搜房网与北京华远地产主办的“通州商业地产论坛”、探讨京津冀一体化、通州做为北京副中心的发展空间和商业前景……

万通冯仑：2001年我从北京房山房地产总公司离职，想进入北京的主流和知名房企。于是给久慕的“地产思想家”和以荤段子著称的万通冯仑先生写了封“投名信”。我的底气和侥幸来自于他与我曾分别在上世纪九十年代“轰动全国”的牟其中的南德集团（任总办主任），而我所在（号称建国以来最大的金融诈骗案）“卫益行”（任行政副总），职务类似可能有“同同理之心”。

正如我所料，他约我在阜成门万通大厦（地下就是著名的也是万通重要收入来源的“万通小商品城”）公司的会议室𣈱聊了2-3个小时，共同回忆和总结了改开初期的商界风云一一这也与他之后写的《野蛮生长》一书颇为契合……”

之后他让公司负责金融和资本的孙总与我进行了专业交流，最后关于我的“入伙”意向被婉拒的理由类似我的路子太野之类，不符合万通的风格和规范……

《扩大内需政策利好

商业地产能否率先破局》

来源：联商网

2008-11-20

“万通地产董事局**冯仑更是在公开场合极力表示看好商业地产的未来价值。在日前的金融地产年会上，冯仑说，未来三到五年间，我国住宅市场开发空间有限，但商业住宅供应却十分充足，商业地产将成为房地产行业的下一个发展机会。其还用美国等发达国家商业地产开发企业的市值远大于住宅开发企业的事实来论证他的观点。”

“清华大学国际商业地产研究中心首席专家朱凌波也表示，在目前严峻的外部市场形势下，商业地产正面临前所未有的需求危机。

朱凌波认为，零售商在奥运后的注意力将从扩张转向利润率的最大化，其对商铺空间的需求相对放缓，在目前经济形势下，今后商铺业主之间的竞争将更趋激烈，整个商铺市场的租金将无法避免地走向下行。数据显示，在未来的15个月内，北京将有165万平方米的新增购物空间投入市场。“毫无疑问，全球性危机已经开始侵入实体经济，写字楼、商铺和工业地产都将面临日渐降低的需求。”朱凌波说，供应高峰的到来在随后带来的只能是积压的存货和降价促销的压力。

朱凌波也认为，商业地产的投资在这时也出现了分化，一些注重长期投资的海外基金已经在悄悄进入，而中国投资商由于自有资金的不充沛，以及银行政策趋紧，投资压力增大。为此，在今年4月中旬以来，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会与中信证券策划已筹备成立中国第一只有限合伙制的商业地产基金，并已基本锁定温州企业家群体为潜在投资者，为地产商开辟一条新的融资渠道。”

SOHO潘石屹：我与老潘这个当年的“万通六君子”中最擅长炒作（是中国商用物业营销（售）最成功的）也最会“扮猪吃老虎”的地产大咖只在“商会”上有点头之交。唯一一次找他是我举办的清华大学CREO想组织学员去SOHO中国的办公室和项目考察学习，他安排了公司常务副总苏𨫎（后创业高和、专做不良资产盘活与运营）负责接待。

《潘石屹夫妇“退场”，SOHO中国股价缘何上涨逾一成？》

新京报

记者

***

2022-09-07

“亚太商业不动产学院院长朱凌波表示，经历了这一系列事件后，潘石屹夫妇退居幕后，无论是对SOHO中国，还是对他们个人而言，均是明智之举。”

《连声呼喊“狼来了”后续：潘石屹对SOHO中国私有化避而不谈》

2021-01-12

新浪财经

来源：中国房地产报

“亚太商业不动产学院院长朱凌波告诉记者，中国房地产以销售为主导的时代已经过去了，未来将转向销售和自持并存甚至将来以自持为主的时代，但SOHO中国转身之后，发现自身并不擅长招商、运营以及长期经营物业。”

《SOHO中国：潘石屹不玩了|民资商业样本观察》

原创：奇点商业地产

2019年10月31日

“朱凌波认为，SOHO中国最早以北京、上海为阵地，但现实状况是核心城市的核心地块的土地出让减少，没有面粉面包就很难制作；再加上以售养租的模式在地产圈开始没落，SOHO中国在上海尝试的时候就没有取得很好的效果。

朱凌波补充道，如果说“逆水行舟”是一种进的艺术，那么“激流勇退”就是一种退的艺术。潘石屹夫妇在知名度和公司业绩高峰选择收缩战略，在最高峰及时收手、激流勇退，也就适时避免蒙受巨大的损失。”

盘点2008年中国商业地产十大观点

来源：联商网

2009-01-26

观点1：全国工商联房地产商会会长聂梅生：中国的房地产正在向做商业地产、经营性的物业转型。对商业地产方面我们要加油，要加大力度增强关于金融方面的研究。我们不必徘徊在现在这种低迷的市场行情中，应该找出一条...

点评：有信心才会有希望。既然我们迎来了商业地产的发展期，虽然目前存在大势的影响，行业也处在初级阶段，寻求发展，探寻新路才是硬道理。

观点2：著名经济学家、香港中文大学首席教授***：箫条时期切忌躁动，抄底不是箫条时期该干的事情，这个时刻大家要对冲行事，保证赚钱是

最重要的，保证赚钱就是对冲的基本原则，在箫条时期不赔钱就是最重要的原则。

点评：保住自己比什么都重要。无过是国家、行业、企业、个人，都会遭遇很多的坎坷或者发展的障碍。无论外界如何风起云涌或者暴风骤雨，不赔就是底线，谁做到了，谁就成功了。

观点3：华远地产董事长R：我个人认为冬天还没来，现在最多是个深秋，是个秋风扫落叶的时候。你们真正看到死了几个开发商？工商企业死了67000多户，有几个开发商死了？没有。

点评：活着真好。在房地产行业，“冬天论”、“春天论”频出报端，也成为某些大人物的口头禅。无论什么论，好好活着比什么都强。

观点4：万科集团董事长王石：内地商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持，如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。

点评：可爱的两点论。要么必死，要么致命麻烦。商业地产开发注定不可能一帆风顺。要生存，先把泪擦干，走过去，前面是个天。自己的路还得自己走，看来只能走着瞧了。

观点5:金地集团董事长凌克：中国房地产作为一个发展历史仅仅二十年的行业，还是处在初级阶段，整个行业融资结构不合理，缺乏机构投资者的直接参与，行业集中度低，商业地产发展和管理落后。

点评：知彼知己，方能百战不殆。既然知道自己所处的阶段，存在的问题，发展就是自己的问题了。但我们还是希望良性发展，和谐发展。

观点6：万通地产董事局**冯仑：自从有拐点论以后，我们的腿是否真拐了？现在看来，这个腿是有点儿拐。但即使出现了一点儿跛脚，楼市仍然是健康的，而且另一条“腿”———商业地产发展更强健，将成为房地产行业的下一个发展机会。

点评：健全的人都是两条腿。看来房地产行业的发展也需要两条腿，这两条腿还都不能缺。目前两条腿是否都有点跛，好好走路，还得靠自己。

观点7：SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹：中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变，并进入前所未有的融资艰难期。

点评：变是为了更好的发展，求变就是求真的过程。到目前为止已经不止100天了，过程也有了，结果也有了，还需要追究原因吗？什么都不说最好。

观点8：嘉德商业产业有限公司总裁潘锡源：目前中国商业地产市场存在的主要问题，就是专业人士实在太少的问题。

点评：21世纪就是人才的世纪。中国内地商业项目很少能够取得可观回报，比较客气的说法是商业地产“欠缺专才”。没有人才我们该怎么办，这个问题有人认真想过吗？

观点9：中粮集团董事长宁高宁：来自美国的金融危机正在逐渐演变成一个全球性的经济危机，这个危机对中粮集团等中国的大型企业集团的影响是肯定存在的，但应该说是个感冒而不是癌症。中国地产资产还将处于一个很长的升值期，尤其是优质房地产资产，升值空间依然巨大。

点评：家大业大胆子就大。金融危机对实体经济的影响不可避免，还很难控制，它的影响将远远大于此前的一些经济动荡。如果我们树大，即使短期内没有“阳光雨露”，也不可能马上死亡，最多掉几片叶子。

观点10：全国工商联商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波：商业地产的不成熟，扳子不能全打在开发商的屁股上，而是整个产业链的不成熟，包括中央和地方两级政府的两个极端管理模式、金融产品的系统性缺失、商家资源尤其是民族品牌的短缺和与地方政府和开发商主导的发展速度的错位、行业协会的务虚和同质化服务以及商业设计、运营管理等专业机构的相对泛专业化和复合型专业型人才的绝对匮乏等。

点评：

我们有理由相信，随着行业大势的转暖，特别是中国城镇化进程的加速和市民收入水平的不断提高及追求时尚消费潮流的不可遏制，商业地产必将在不远的将来进入真正

意义的黄金发展周期，但前提是必须理顺发展道路上的不必要的或人为的障碍。

万科：毛大庆，穆宏

毛大庆：职业经理人~行业明星~创业旗手

微信视频“大庆朗读”自我简介：

优客工场创始人。区域经济与人口学者，注册建筑师、传记文学译者，专栏作家。乌克兰工程科学院院士。户外体育时尚达人。

中国马拉松年度人物。三次100公里越野赛、2023年777世界马拉松挑战赛、2024年北极点马拉松完赛者，马拉松全球大满贯。

我与毛大庆毛总的渊源起始于2008年，我任主任的全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会举办中国首届“城市综合体高峰论坛”邀请他做讲演嘉宾，时任凯德中国环渤海区总经理。从此开启了我俩十几年的专业交往和职业友谊，也见证了他由“职业经理人~行业明星~创业旗手”的华丽转身。直至新冠后他微信停更、淡出行业和公众视野。微信注明：（无朋友圈仅做一对一联系）。

微信视频最后一条停更于2023.5.11.

2019年11月应该是毛大庆的高光时刻，带领优客工场从美国成功上市。而后共享经济泡沫破裂，优客工场目前的总市值已经不够165万美元，距离巅峰时期15亿美元（约110亿人民币）的市值下滑了99.9%。

2023年7月18日，因违反财产报告制度，优客工场（北京）创业投资有限公司及其持股的合作共创（北京）办公服务有限公司被北京市第三中级人民法院列为失信被执行人（老赖），未履行金额为544万余元及违约金。而后毛大庆和优客工场也渐渐消失在大家的视野中。

2025.1.8.“万科事件”后，做为万科知名旧将毛大庆忍不住微博发文，感慨万科年终换帅：“今天北京特别冷，正在风里往室内走，电话一直响，接了一个，不出意外，又是关于“三好学生有限公司”的，当然，今天这个事确实刷了屏，同时伴随着一个大亏损的年报。一切顺理成章。

随即，网上“作文大赛”又开始了。

确实不知道说什么好。

之所以叫“三好学生有限公司”，确实是当过一个行业和一个时代企业里的“三好学生”。确实为那个时代里，唯一的经济支柱行业，做出过无可替代的贡献。确实是理想、情怀支撑着走过来的优秀团队。确实是做了很多为行业设立标准的事情，大大缩小了这个行业与国际同行的差距。确实为国家宏观调控，建过无数真言、良策。绿色建筑、装配式建筑、垃圾分类科技，确实是良心之举……当然这么多确实，今天没什么人提起！”

《毛大庆：房地产下滑拖累投资和就业拉动需全面取消限购》

楼市经纬

2025-07-09发布

华表生态资源交易平台专讯，拉动房地产投资需所有城市全面取消限购政策，优客工场创始人兼董事长毛大庆向华表平台表示，取消限购可以逐步实施，但目标是全部取消。限购政策抑制需求，加剧市场萎缩，取消限购可释放改善型、城镇化新增需求等潜在需求，稳定经济基本盘。房地产占G.D.P比重达5.9%，拉动上下游50多个行业，完全拉动上下游产业链G.D.P达10万亿元。

房地产投资下滑直接拖累固定资产投资和就业

毛大庆目前以马拉松为纽带，融合公益、企业管理与健康

倡导，持续活跃于公众视野。其动态凸显“运动赋能”与“韧性创业”的双主线，兼具个人成就与社会价值。

微博最新消息（7月30日）是一则广告：

专业户外运动越野装备，引擎鸟品牌旗下龙舌兰种子计划，正式实施!

引擎鸟代表IP，隆重登场!

限时限量活动：

充500抵1000，限量发售![心]

抖音、天猫、得物都有官方旗舰店销售[赞]

#引擎鸟##引擎鸟万米训练营##运动##跑步打卡##跑步打卡##马拉松##马拉松[超话]#

2013.4.27.

亚太商业不动产学院第6届城市综合体高级研修班第三天课程:

万科集团执行副总裁毛大庆先生讲解《城市综合体开发流程、多元融资与运营管理》主题课程中重点说到“做商业地产从开始筹建时就要考虑未来怎么退出”。毛总还讲了万科地产在商业地产方面的最新思考和实践!---深受学员喜欢！

2013.7.28.昨天午夜出差回京,凌辰1时接到老朋友万科集团执行副总裁北京公司总经理毛大庆发自新加坡的短信,原定学院今天下午他的压轴课程《万科社区商业的“五菜一汤“

》因订不上飞机票只能遗憾地取消了----这是学院开办7年来首次遇到的紧急事故,经与毛总沟通只好以后再请他给本届学员补上,同时他连夜安排属下把他亲自准备的课件PPT传给我转发给各位学员做为补偿。上课现场又与本届远洋地产的学员丁晖总即时联系请他们救火安排去远洋未来中心引领考察----最后把实际情况与后备安排跟学员做了通报和沟通,取得了大家的理解一一感谢毛总感谢远洋的丁总张总和各位学员的支持……

2015.2.1.

中国商业不动产思想盛典暨第五届亚太学院年会今天下午进入资本主题讲演阶段。首位讲演嘉宾是继任志强任大嘴后另一位风头正劲的风云人物万科集团高级副总裁毛大庆，他讲演的主题：行业中期趋势及近期市场分析。为感谢他对亚太学院的长期支持和对行业的贡献，特授与他年度影响力人物天际线大奖，并颁发亚太学院师生会副会长聘书。

2015.9.24.由亚太学院自媒体（亚太商业不动产）和跨界社交媒体App（灵犀谷）策划与运作的第一个创新曝品课程“互联网+商业不动产+创业”在庆庆哥（毛大庆）开业一周的优客工场旗舰店阳光100正式开讲！刚刚完成华丽转身的老朋友庆庆哥现场激情讲演他带有传奇色彩的创业经历……

正如我和庆庆哥在致词中都讲到的，从2006年学院在清华大学推出中国第一个商业不动产总裁班开始、毛总就是一直最受学员欢迎的讲师并担任学院理事会副**。并见证了他由一个职业经理人~行业明星~创业旗手~公众人物的厚积薄发与领新标异……

穆宏：金牌操盘手和优秀讲师

2017.10.

25.

经穆宏推荐应沈阳万科之邀出席“沈阳鹿特丹万科生活广场品牌发布会”，很高兴见到业内老友肖劲总经理及新老同道。并应约做了“趋势与商业”的即兴讲演。重点讲了中国商业地产两大瓶颈：资产（本）两难困境与同质化竞争。四大趋势：主题化场景化；跨界创新；线上线下一体化与互补；服务细分与升级。同时闸述未来社区商业更加终端化和分类化的主方向。最后简析了5年前在中国商业地产总量上并列二线城市榜首的沈阳与成都的差异尤以直至当下拉开距离的重要原因……

2017.9.20.

今天下午应约参加业内好兄弟中盈仁合（前万科集团招商与市场部总经理）董事长穆宏创业一周年中秋答谢酒会。遇见全联房地产商会副会长钟彬，华夏幸福商管公司总经理吴艳芬，首家中日合资设计公司中海首佳创始人祝平等业内老友及新朋友。

2017.3.2.

今天，亚太商业不动产学院与中盈仁和商业管理有限公司达成独家战略合作意向。合作范围包括教育培训、管理咨询、项目运营、品牌孵化及资产管理等全领域。双方正式成立“新品牌孵化中心”。同时聘任中盈仁合执行董事CEO穆宏先生（原万科集团招商与市场部总经理）为亚太商业不动产学院学术委员会副主任。

2017.1.7.

亚太商业不动产学院新年第一讲今天开课！这是亚太学院成立十周年最新推出的

“新变化、新思维”名师精讲系列课程，将荟萃学院十年最受学员欢迎的业内实战操盘手专家，逐步推出通过上千名学员调研、学院与讲师共同选定的最经典最新锐的专题内容......首期课程由亚太学院学术委员，原万科集团招商与市场部总经理、现中盈仁合商业管理公司董事总经理穆宏先生主讲：购物中心“招商管控体系”的构建与实施。

2016.7.19.

今天下午参加业内知名的操盘手、亚太学院优秀讲师特别是好兄弟穆宏的创业启动酒会，穆宏曾供职于赛特、华远、永旺等知名的零售及商业不动产企业，并任万科集团招商与市场部总经理，此次成立中盈仁合商业管理公司，专注于商业运营与资产管理。本人在贺辞中预祝穆总和他的团队创业成功，并打造一个中国传统义利结合，现代金融创新均衡的合伙机制与互联网开放共享理念的团队文化、商业模式与服务模型，投资商、开发商与运营商一体的生态组织，为传统实体企业的职业经理人两难困境、行业转型进步趟出一条探索之路……

2014.2.27.

@亚太商业不动产学院：新春伊始，2014年学院第一个研修课程《第二届商业地产全产品链招商租赁研修班》正式开学。来自全国30多个城市的50多位学员济济一堂、学习、交流和联谊……开篇课程“主力店次主力店招商要点和租金模式比较”由万科集团招商与市场部总经理穆宏主讲。

2017.7.1.

今天上午应北京中粮万科半岛广场之邀参加新型主题街区“有氧公社”的开街仪式。有氧公社是一个健康生态主题时尚街区，五官共享、快慢结合，将朝阳大悦城开创的“悦界”主题街区创新推向更加细分阶段，引领京西南乃至北京的新生活导向。

2016.11.29.

考察万科松花湖雪场，号称国内最好、雪道最长和雪道最宽的雪场。北欧、日式与本土原素熔为一体......

2014.2.20.

继续年后商业项目考察“北京金隅万科广场”，号称万科城市综合体/购物中心的第一号样板案子：简洁、舒适、温馨、实用、大气。把北京六环昌平这个远郊区一下子拉到三环水平……

2014.1.22.

刚刚与海内外的基金、资产管理和投行等相关专业人士就万科转型商业地产为象征的中国城市综合体的趋势、创新、投资和运营以及新城镇化的机遇等话题以电话会议方式、做了四十分钟的讲演和交流……

2014.8.27.

@亚太商业不动产学院:院长朱凌波今天下午出席赢商网与北京万科联合举办的“购物中心餐厅论坛”，与万科等物业方和俏江南等品牌方诸多知名企业进行了探讨与交流。最后在总结发言时指出，未来餐饮更多是一种餐饮文化，消费者不仅是吃菜吃食物更是吃服务、吃环境、吃文化甚至音乐、灯光等细节。无论是家庭性和社交性自古以来就是中国餐饮的特点、同时也是创新的趋势。而餐饮与购物中心的匹配性、与其它业态的组合、则是形成购物中心整体特点和场所精神的关健……

2013.13.9.

今天周一开了一天会、晚上参加万商俱乐部关于万科第一mall“金隅万科城市广场”研讨会……