第廿五章：城市综合体，商业地产主流模式

2006年，策划并推出清华大学国际商业地产运营商CREO系列培训计划，这是我们首次洞悉中国商业地产发展的重要趋势，量化的表述即通过培训产品将行业实践的经验和教训提升为理论反过来指导行业的进步。同时引进和学习美日新的成功模式和先进思想推动中国商业地产的进步和成熟，驶入快速轨道和良性周期。

经过两年的培训，我们也在动态关注和研究中国商业地产的主要商业模式和产品模型即城市综合体。为此我个人在相关报刊和各大论坛上发表了关于城市综合体的认识和阐述。同时作为学术机构CREO和行业协会CCREC也联合商业地产的产业链各类机构。成立了中国城市综合体研究中心，并经过一年的研究和探索推出首部《城市综合体专业报告》，并同时举办首届《城市综合体高峰论坛》和首个《城市综合体高级研修班》。通过这套组合拳，引起了业内和各级政府的高度关注和广泛反响！记得在石家庄的一次商业地产高峰论坛上我做的关于城市综合体的主题讲演当场得到出席会议的商务部领导的兴趣和认可，并会后让秘书专门向我要了原版PPT。合肥市政府也向CCREC发出邀约希望双方联合在合肥举办城市综合体高峰论坛一一我们又一次抢占了理论高地，真正兑现了CCREC成立时的引领和推动行业进步的宗旨和诺言。

城市综合体作为中国商业地产的主流模式，从发韧到发展，表明了中国的商业地产在迅速的成长。但与国际商业地产还有着相当的差距，同时也在探索了自己的模式。

新加坡，日本和美国等发达国家的商业地产，都是专业分工的模式。而不是像中国是一条龙即产生链的主体。投资商，建造商，开发商和运营商及物业管理商都是分工协作，各司其职，非常成熟和标准化。特别是商业地产的主流模式与住宅不同，住宅是销售型的物业，而商业地产尤其是购物中心，酒店包括写字楼都持有为主，沉淀了大量的中长期的资金和资产价值。而中国商业地产的主流融资模式是银行信贷而且是短期信贷模式所谓的短贷长用，所以以万达为代表的主流开发商发明了城市综合体这样的产品模型和商业模式即用住宅、写字楼和商铺的分割销售回流资金，然后去持有酒店和购物中心等资产性物业，最后通过资本市场寻求变现。所以我把中国的商业地产尤其是城市综合体称为类金融模式，或者说是被倒逼出来的一种投融资模型。

在济南房地产高峰论坛上，CCREC主任朱凌波认为，城市综合体作为城中之城，是一个7天、24小时循环的生活状态。城市综合体具备了一个城市微缩版的基本功能：公寓和住宅，集中高端市民，酒店集中外来人群，写字楼集中高级白领，大卖场则集合了多元人群。城市综合体一定是城市的中心、副中心和区域中心，一定是城市的公共交通枢纽，特别是城市快速交通枢纽。而且城市综合体一定要结合当地的文化形态，保留当地的文脉和商脉。

对于城市综合体高速发展的原因，朱凌波把它归咎于现阶段金融产品的缺失，最根本的原因就是中国金融创新的严重缺失，尤其是商业地产需要前端的那种中长期的低成本的资金的缺失。

尤其城市综合体最大价值化的资产及资本价值匮乏变现的退路如REITs、上市、资产证券化等产品。这样就倒逼开发商必须要做一个租售结合的模型，用销售型的现金流来支持持有物业的成长，不断利用可销售部分的资产回流来补充后期运营的成本，导致城市综合体的快速复制发展。

政府在城市综合体的发展中也扮演了很重要的角色。目前，各地政府推地都是以混合、综合用地为主，要求你必须做一个综合性的产品。这种体量与规模的快速增长是中国商业发展的阶段性特征。城市综合体作为一个产品模型是没有问题的，包括人流的互动、共享，包括产品能够代表一个城市形象的名片这样的建筑形态。但其实商业地产核心的最大的增值和价值一定是在持有物业的资产资本变现上，最终商业的核心价值是要盈利。所以中国目前城市综合体发展的进程，尽管速度规模没有问题，实际上离城市综合体终极的价值距离还是非常遥远的。因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，城市综合体的开发不仅要求开发商的开发建设能力，更考验着开发商的运营和管理能力。

当综合体处于开发阶段，许多运营问题还未凸显。但是进入到一个全运营时代的时候，就需要我们一起来思考：

首先，开发商要向运营商或者是开发运营一体化来转化。第二个趋势是城市规划与商业规划包括交通规划的一体化。第三个趋势是开发经营金融产品的一体化。第四个就是建筑外部形象与内部经营的一体化。

在杭州城市综合体高峰论坛上的发言：

“城市综合体的运营和管理”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。

其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。

实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国，有三大原因一一

第一政府为什么要做城市综合体？因为城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比喻，如果说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城。这就是城市综合体为什么有魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因，因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能体现城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。

第二开发商为什么愿意做城市综合体？因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了房地产开发和城市发展的关键要素，而且最重要的是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的模型。因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。

中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是2002年，城市综合体的历程也就不足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商像万达、宝龙、华润、中粮地产等。尤其商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产发展，尤其是未来的城市化进程当中将起到一个什么样的重要作用。

第三投资者和消费者为什么青睐城市综合体？中国改革开放30年有几个重要的数据，一个是城市化的进程，现在已经46.6%，正好进入到70%的加速期，城市化、郊区化包括县域城镇化正成为中国经济发展的主流模式。第二个就是中国的交通系统，我们说的交通系统主要是立体的交通系统，包括快速路、高速路、城市的主干道，包括这种城铁、高铁、地铁，轨道交通一体化的TOD交通系统。第三个就是中国人口的快速增长和城市化，人们在消费水平、消费理念在迅速的提高和升级，种种的元素加在一起，还有一些软性的要素，就是中国人们生活发展随着消费水平理念的提高，尤其是节假日经济的发达，休闲、娱乐已经成为人们维持城市与自然，科技与文化，包括追求物质与精神的一个平衡的最好的重要的

场所。在国外不仅有人均GDP这样一个指数，还有一个指数也是中国目前没有的人均幸福指数。城市综合体作为一个城中城，是人们追求城市生活一个重要的载体，所提供的综合的环境、多元的公共中心已经成为人们追求城市化生活中最重要的场所和集合性的目的地。所以这三点原因推动了中国城市综合体快速发展。

《影响城市未来一一首届中国城市综合体高峰论坛在京成功举办》

2009-06-24

众所周知，中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其是商业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也天然成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。

为此，由全国工商联房地产商会主办，国际购物中心协会特别支持，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会承办的“百强城市百强综合体之2009中国城市综合体高峰论坛”经过5个月的精心筹备，近日在京举行。

本次综合体高峰论坛上，来自全国各地的政府领导、行业领导、协会领导、商业地产、旅游地产及房地产开发投资企业，投融资、商业运营管理、酒店、服务等企业及机构中高层管理人员300余人齐聚一堂，以金融创新和综合体成功案例的研习为导向，就中国目前的商业不动产和城市综合体的发展现状和开发、融资、招商、运营、管理等诸多方面问题进行了深度的交流。

来自政府相关部门的领导，国务院发展研究中心信息中心主任程秀生、国土资源部总规划师胡存智和商务部商贸服务司副司长王晓川就经济周期和行业政策做了精辟解读和预测。

来自商会和金融机构的专家，全国工商联房地产商会会长聂梅生、建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东、中信证券房地产金融高级副总裁周芊和民生银行房地产金融事业部总裁杨毓等针对中外不动产金融模式、中国未来REITs之路和中国商业不动产的多元化和证券化融资等行业的焦点话题进行了系统理论阐述和专业操作讲解。

而来自全国的商业不动产和城市综合体的品牌和连锁企业宝龙集团董事长许健康、中粮置业集团副总裁暴雪松、复地集团副总裁程新华，特别是成长企业上海大宁国际商业广场总裁郑秉泽、国瑞兴业董事长张章笋和北京新中关总经理王海，来自海外的新加坡凯德置地和全球知名的美国设计机构RTKL的

高层，对商业不动产特别是城市综合体的全程运营和管理分别从综合体的全程运营和管理分别从各自的成功模式和差异化竞争展开了精彩的讲演和对话。

据介绍，本次论坛的主要目的就是探讨中国城市综合体开发与运营管理成功模式，搭建中国城市综合体开发与投资融资合作平台，以求推动政府、企业“共同建筑城市”愿望的达成，从而有效促进中国商业不动产健康、持续发展。

就城市综合体（HOPSCA）而言，主要集酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping

mall）、会展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一体的大型公共商业设施，近几年正成为中国房地产开发和发展的主流商业模式，从某种意义上讲，中国未来城市开发的竞争也是综合体的标志性竞争。

万达集团、中粮集团等行业领袖企业更提出只做城市综合体的发展战略引领着行业的发展，而杭州、沈阳等代表性二线城市更提出未来城市建设、招商和开发主要以城市综合体为主，找到了中国城市化发展的方向，拉开了中国城市化进程序幕，开启了中国城市综合体发展的元年。

“百强城市百强综合体之2009中国城市综合体示工程“推介活动自2009年3月启动以来，得到广大城市综合体开发商的大力支持，中国城市综合体示范工程的遴选和推介，其主要目的就是通过对全国已经开发、正在开发、新近规划与即将开发的城市综合体项目的专业遴选和推介，城市综合体的成功开发经验和运营模式，为行业发展提供可借鉴与学习的样板和标杆，倾力助推中国商业不动产和城市综合体的模式化和特色化的进步。

通过目前众多综合体项目开发企业的申报，数十个项目提供了申报方案，经过全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会专家评审委员会的严格评审，目前最具代表性的项目从众多报名送审方案中脱颖而出，通过申报，经过全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会专家委员会的综合评审，由吉林市世贸广场建设有限公司开发的吉林•世贸广场，西安市宏府房地产开发（集团）有限公司开发的陕西西安•宏府嘉会广场，安徽芜湖恒达花木城有限公司开发的安徽芜湖-金都檀宫，中凯企业集团•杭州中江置业有限公司开发的浙江杭州•东方红街，无锡经发置业有限公司开发的江苏无锡•经发新城商业广场等项目荣获“2009年度中国城市综合体示范工程”荣誉称号。

世界城市发展史证明城市的发展史在某种意义也是城市建设的发展史。就中国房地产开发以市建设而言，每一个城市的发展和开发都离不开这些专注于城市建设的开发者的身影。正是这些具有社会责任感的坚强执行者，以自己的专业和执着的力量推动着城市建设的发展，推动着中国房地产业的进步。我们更不能缺少榜样的力量，也不能忽视这些特殊贡献人物，他们以自己的力量积极引导城市建设的发展观，推动着中国城市的建设和房地产的开发。

在本次论坛中，推出了吴为兵、王云龙为代表的中国城市建设特殊贡献人物，以赵伟民为代表的中国城市综合体金牌操盘手，正是因为这些人的特殊贡献和他们的努力进取，为中国城市建设和综合体的营销创造了可行的战略和策略，并作为中国城市综合体开发建设的开拓者、先行者，避免了中国城市建设和房地产开发可能要走的弯路，为行业的健康发展做出了他们应有的贡献。

《2010中国城市综合体专业研究报告》在京发布

2010-01-29

由全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会发起联合北京九源三星建筑师事务所、北京摩瑞嘉泰咨询有限公司、北京百瑞斯房地产顾问有限公司、上海三益建筑设计有限公司、深圳华阳国际（深圳）设计公司、深圳新摩尔商业管理有限公司、香港司培思商业经营管理集团和美国RTKL国际有限公司等机构共同调研并撰写的

《2010中国城市综合体专业研究报告》于1月29日在京发布。

据介绍，该报告历时1年，从国内外城市综合体历史渊源、发展轨迹、定义、本质、模式、功能、分类、社会经济意义及CBD与城市综合体（群）的关系等角度进行了系统梳理和高度提炼，并对“日本东京六本木新城、香港太古城、新加坡新达城、北京石景山万达广场、北京数码大厦、北京蓝色港湾、上海虹口龙之梦、深圳华润万象城、深圳中航12:55城、溧阳唐冢商业中心、秦皇岛兴隆国际城、佛山奇正创业产业园、赣州中航城等项目案例与新加坡凯德置地和大连万达集团等连锁企业案例展开了分析、研究和总结。

该报告报告共分为十三部分。第一部分到第七部分对城市综合体进行了详细阐述和论证，城市综合体与建筑综合体的定义和区别、城市综合体的社会经济意义、城市运营与城市综合体、城市CBD与城市综合体、城市综合体功能以及城市综合体的分类等内容；报告第八部分到第十部分，采用层层“剥葱”方式，对城市演化与发展、城市化进程、第三产业发展与城市综合体各个层级之间内在逻辑关系进行了理性探索在报告第十一部分，建立了“三级城市诊断指标”论证体系，确定了关键先行指标（KPI）和关联指标（RPI），并对这些指标的重要性进行了阐述；报告第十二部分在抽样调查了50多个中国城市综合体相关数据的基础上，运用了相关的统计分析原理和技术，建立了相关的量性分析模型

，以定性与定量分析相结合的方式总结了中国城市综合体的现状、趋势及发展瓶颈；报告的第十三部分，以案例研讨方式从不同视角进行分析，了国内外具有代表性的城市综合体开发企业的价值链发展模式，并对国内外数十个知名项目案例进行了详细的剖析讲解。

《报告》全文共300多页、近15万字、30多个案例、上百张图片和图表，力图为中国的城市建设者和管理者、商业不动产的开发商和运营商以及调研定位、规划设计、招商租赁、运营管理和财务融资等全产业链的专业

机构提供一个可学习、参考和指导的文本和案例，旨在继续推进中国城市综合体的深入研究并为城市、行业、企业和项目提供全方位、系统性、专业化的增值服务。

出席城市综合体相关论及接受媒体专访集锦：

2013.12.6

出席自贡华商~国际诫全球招商推介暨主力品牌签约大会并做城市综合体主题讲演。

2013.11.30

在武汉出席星海集团星悦城商业战略研讨会并做城市综合体最新案例与运营数据的开篇讲演。

2013.11.12

参加学员企业陕西裕都置业新一届职业团队见面交流会。并从企业战略与文化、团队精神与组合、产品模型与标准以及行业趋势与特点等做了回顾与前瞻结合式的内训式讲话。同时对一期35万平方米的财富中心项目的分阶段招商运营和未来二期60多万平方米城市综合体的定位和规划做了专题论证……

2013.10.19

在西安出席《中心崛起与东部复兴~~幸福林带与城市综合体高峰论坛》并做“城市多中心与综合体”的主题讲演，同时指出如何在国际与本土、现代与传统、文化与自然、科技与环保等诸多矛盾中找到平衡、融合与再造的模式和产品……

2013.9.16

在中国房地产业发展高峰论坛暨中国建筑业园林绿化发展高层论坛做主题讲演：城市综合体的发展趋势、案例分析与运营特点

2013.9.4

出席昆明房地产交易会城市综合体论坛并做城市综合体发展趋势、案例解析与运营特点的主题讲演。

2013.8.31

出席凤凰卫视著名主持人胡一虎主持的“西部之心”巅峰对话论坛暨学院副会长单位西安莱安地产集团地标性城市综合体~西安国际中心首发盛典。

2013.7.18

应邀参加兰州盛达集团“金城广场“和“国贸中心“两个地标性城市综合体的建筑设计方案评审会,兰州主管城建的常务副市长俞敬东先生也出席本次评审会。

2013.6.9

“地铁+商业+居住“开发模式激活城市副中心功能”：以公共交通为导向的城市新城发展在国外称之为TOD模式。在国外，核心的轨道交通站点都是立体商务区、城市综合体、大型购物中心。TOD概念下希望打造的是交通、工作、生活、娱乐一体化最便捷、最舒适的新城。

2013.5.21在拉斯维加斯国际商业不动产博览会中国专场做开篇演讲时指出:困扰中国商业不动产健康持续发展的致命原因是金融创新的匮乏:既缺少前端投入的中长期,低成本的专业资金;更缺少后端退出的多元化资本通道。中国商业地产的主流产品城市综合体其实是被倒逼出来的一种租售结合的类金融产品如万达的所谓现金流滚资产模式.

2013.2.25

亚太商业不动产学院第六届城市综合体高级研修班开课。来自全国各地以二、三线城市为主体的近五十名企业老总、高管齐聚一堂，共渡四天紧张而充实的学习时光----连续六届的成功举办,足见城市综合体依然热度不减！

2014.12.6

在合肥出席安徽融侨置业融侨汇产品发布会及主力店签约仪式，并做主题讲演:城市综合体及商业街的运营特点及投资价值

2014.11.23

出席北京通州万达广场投资者见面会、并做城市综合体及商业街的运营特点与投资价值的讲座……

2014.11.11

拉萨做为省会城市特别是国际旅游名城、竟然没有肯德基和麦当劳等代表性品牌、据当地最高端综合体黑森林骆董和当地最大连锁超市百益集团鲁总介绍，沒来的主要原因一是因为缺氧、油温达不到100度。二是人口基数和消费习惯不够……

2014.7.6内蒙某三线城市的地标性综合体都心豪宅已初具品相，但由于行业大势下行、地方政府推手导致供应量空前过剩，再加上区域投资能力和消费习惯相对滞后，不仅价格预期上不去、关健是销量更低迷徘徊，令开发商理想目标严重受挫……

2014.6.14

出席在长春隆重开幕的《城市综合体趋势》高峰论坛并做“城市综合体五重价值、三大动力和六大条件“的主题讲演、同时主持专业对话，与来自城市综合体不同产品不同业态的国内外代表机构进行了充分而热烈的研讨与交流……

2014.4.16

飞抵厦门出席“中国（厦门）流通经济与城市发展论坛”做城市综合体主题讲演。

2014.3.3

“投资城市综合体，要有足够的风险意识”（《经济日报》记者

熊丽

）一一对于贵州等发展相对滞后的地区来说，城市综合体有助于提升城市的商业水平和形象，也是未来城镇化商业发展的主流模式，但发展的规模和速度要与当地经济水平相匹配，否则，周期长，回报低，风险大，搞不好还有面子工程之嫌……

2014.1.22

与海内外的基金、资产管理和投行等相关专业人士就万科转型商业地产为象征的中国城市综合体的趋势、创新、投资和运营以及新城镇化的机遇等话题以电话会议方式、做了四十分钟的讲演和交流……

2016.9.22

应亚太学院学员企业香港勒泰集团之邀在河北邯郸举办的＂邯郸勒泰中心项目推介及首届省级餐饮高峰论坛”并做“餐饮文化、生活方式与购物中心/综合体”的主题讲演。预祝勒泰中心在邯郸这座千年古城打造出一座现代与历史、购物中心（盒子）与街区、纵（高度）横（水平）、商业与文旅结合的新地标乃至中国三线城市和商业地产行业的新标杆！

2016.4.23应亚太学院学员丁建华总邀请第一次到新疆喀什，参加明升地产投资的本埠最大的城市综合体（52万平方）及最大的商业体（28万平方、一期12万）＂明升国际广场＂项目研讨会与全球招商新闻发布会。喀什城区人口60万、市辖县区域人口400万，汉族比例只占10％。迎合乃至改变维族同胞的消费习惯与消费方式乃重中之重！

2016.1.19参加四线城市江西樟树市县域综合体“时代广场”举办的《首届商业地产论坛》，找到了童年时代在奶奶的乡村时去县城赶集和看露天电影的场景……

2018.7.24

接受《财经》釆访：三四线城市目前多为传统型商业，且销售型物业占主体。近几年，三四线城市商业综合体过度开发，许多商业体倒闭或者出现空置率较高等现象。随着消费升级，以及三四线地级市所覆盖的市管县拥有潜在的消费群体，三四线商业体迎来新的机遇期。河南鑫苑正是抓住这一趁势做出了探索和突破。

2019.5.17

应《界面新闻》及华润置地之邀赴太原做“给太原估个价一一兼论国内外城市化和城市综合体主题演讲。

2019.8.7第九届IF·商业地产年会评审会“厦门宝龙一城”点评：业界有北万达，南宝龙的说法，从最早下沉到三四线城市，到宝龙移师上海，在一二线城市、包括在中高端层次开始发力，经过这样一个迭代和不断成长，到现在进入高端购物中心领域，并与艺术有充分的融合，我们对此充满期待。

2019.9.16

应亚太学院学员、牡丹江城投郝总之约与学院京津冀师生会执行会长、博地设计机构曹总一起赴家乡探讨和交流如何打造三线城市新啇圈把盒子＋街区、零售＋体验、历史＋现代、国际（俄罗斯＋韩国）＋本土（渤海国）一体化兼容并蓄的纵横（高度＋水平）的城市综合体（城市运动营）。