第三十四章：商业地产的布道者与社会活动家

《商业地产布道者》

《房地产世界》2012年6月

作者：阿更

朱凌波喜欢别人称他老朱。

老朱的个身份近乎“商业地产布道者”。学的是金融，当过记者，出过诗集，最终回到协会平台和学院阵地。他有两个头衔，其一是全国工商联房地产商会商业不动产专委会主任，其二是亚太商业不动产学院院长，成立于2010年底，是目前国内一个成规模、长期型和专业化的培训商业人才的学院。

第二个身份，和中坤集团董事长黄怒波一样，同属地产界的知名诗人。他的微博名叫“空想家朱凌波”，出差途中游山玩水之余，不忘占诗数首，有“桃花都做春知已，哪堪大雪到白头”这样的诗意，也有“岁月横刀照来世，占破红尘度今生”如斯的洒脱。韵致高蹈，炉火精纯，确非等闲之辈能为。

老朱待人和善，颇有谦谦古君子之风，而敦厚之余，又有奇侠气。其曾自证“我的愿望不是成为诗人，而是实业家或政治家”。诗人苏历铭甚至评价：“朱凌波是一个横冲直撞的公牛，是生活中打造出来的硬汉”，“本来可以成为贪污腐化的朱行长”，但不安分的他在诗酒之余，致力探索自己的商业地产王国。

理论扎实、实战丰富的老朱，如今被媒体誉为“中国商业地产的布道者”，这与他自己所述的“古学孔夫子，诲人不倦，游学四方；近学蔡元培，善才广言，纵横捭阖”不谋而合。而布道者和诗人的双重身份，更验证了他所书的“山间听风响，海上钓大鱼”。

商业地产需要中长期资金介入

房地产世界：商业地产模式应该以持有为主，但目前国内不少商业地产商都将商铺销售，或者租售结合，您如何看待这种模式？

朱凌波：其实这并非开发商所愿。目前，国内不少房地产企业正从住宅开发商向运营商转变。开发商最需要钱的时候是商场做旺起来的前八年，由于资金短缺，小企业上不了市，做信托做REITs也没办法，借的资金利息也高，只能通过销售回笼资金。

房地产世界：从金融体系这一块看，我国做商业地产的资金来源情况如何？

朱凌波：我们目前的金融体系并不支持做商业地产。由于商业地产产业链长，培育周期长，一般一个大型的商业地产项目从建设到培育的良性循环需要8-10年，但是商业地产投资商从银行手上往往只能拿到三年左右的短期贷款，无论是资金总量和资金时限都远远不够，所以目前开发商几乎都是短贷长用。商业地产需要长期资金，如银行的中长期贷款，非银行信贷的信托、基金和债券等证券化长期融资工具，包括按照国外成熟不动产融资体系的建设，中国商业地产就更加需要一套完整的资金供应和变现的模式。

房地产世界：目前开发商融资的利息通常也比较高。

朱凌波：是这样的，现在很多开发商，银行贷不到钱，销售也卖不出去，因此很多资金借贷利息很高，年利率高达15%到20%，很多甚至直接拿高利贷，三四分甚至五六分。08年我们跟踪做一个融资，资金机构个问题就是你能给我多少回报，一般没有15%他是不会给你的。实际上，国内一个商场投入运营，在年上能达到5%到6%就算不错了，即便万达也只有3%-4%左右。因此小开发商为了还贷，甚至通过不断挪下家、补上家的形式来满足资金需求，只要一个环节掉链子，整个就垮了。

所以在国外主要的资金来源是养老资金和保险资金这样的稳健型、长期类和低的资金，首先资金总量巨大，而且能保值增值。现在国家已经允许保险资金进入商业地产领域，包括平安、泰康、国寿、太保等，目前平安保险做的是的。

房地产世界：在融资困难的背景下，商业地产商如何解决资金困境？

朱凌波：最主要的还是依赖销售，通过可销售的产品如住宅，公寓，写字楼，商业街来回收现金。比如“租售结合”的典型的例子就是万达的城市综合体模式，或者很多开发商走的“售后返租”的形式。所以中国商业地产从大的角度来讲是很有发展前景的，但是金融这个瓶颈不解决，中国商业地产是很难进入到良性发展上。

专业人才稀缺成发展瓶颈

房地产世界：人才是一个很关键的因素，现在各地商业地产遍地开花，比如杭州和成都等地都宣传要做一百个城市综合体，人才很难跟上来。目前商业地产人才主要来源于何种途径？

朱凌波：商业地产人才的来源有三种。种是企业自身的培养，但成熟的商业地产公司缺乏，小公司很难做到自己培养。第二种就是猎头挖人。第三种就是接受专业培训。

房地产世界：现在商业地产挖角很盛行。

朱凌波：挖角是主要的方式。从种人才来源来说，开发商没有时间去培养人，比如万达一年开那么多个万达广场根本没有时间。有的人才请来公司之后，做一个简单的内训马上上岗就得工作。而第三种，从教育学历来讲，大学没有商业设计商业运营等相关专业，另外也没有象会计师、律师等的资格认证，因此也很难。学院目前除了专注做商业地产职业化细分化的成人教育外，也正在与有关大学、人保部、国际购物中心协会等机构积极探讨开拓相关的协议里教育和资格认证体系。

我们的学院今年就专门开了一个增值服务就是做猎头，包括万达、阳光、万通等很多商业地产公司都需要找人才。包括一些二三线城市成长公司性开发商，希望我们帮忙挖标杆企业的人才，有的希望做高端商业，就指定要挖华润的人，有的想做青年型的商业，就希望挖到中粮的，所以大型开发商的中层管理到小房企当高层的很普遍。

房地产世界：您从开始2001年在清华大学做培训班到现在，应该说也是商业地产快速发展的时期，包括受训人员和课程都发生了哪些变化？

朱凌波：我们06年做个商业地产班的时候，叫做总裁班，那时候

个班来上课的比如都是北京城建的董事长，天润置地的董事长等大企业的老板。因为他们想了解商业地产商或准备做商业地产。到了现在，人员从高级到中级，受众越来越广泛。培训也更加细化了，比如专门针对主力店次主力店，针对社区商业和商业街，以及奥特莱斯专业市场等。

房地产世界：目前什么样的商业人才比较受欢迎？

朱凌波：商业地产是一个需要细分化专业经营的行业，而现在，找一个适合的人太难了。开发商偏爱招商型的人才，因为所有项目前期做起来需要找各种资源，还要有人去定位，进行业态组合。到了现在这个阶段，开发商更关注后期运营，因为商业主要还是靠后期良好的运营管理，才能获得化的。

另外，包括做商业设计的人也很需要。商业设计不是一个很笼统的概念，而是一个很专业很细化的角色，比如灯光设计、建筑设计、装饰设计甚至卫生间设计。但现在很多开发商做商业，直接找建筑设计院的，好像建筑设计院什么都能干，实际上国内很少有这种专业做设计的人才。

期待全产业链成熟

房地产世界：很多业内说中国的开发商做商业地产还不成熟，甚至整个环境不成熟，您觉得不成熟在哪里？

朱凌波：这不仅是开发商的问题。商业地产涉及到好几条线，现在是整个产业链的不成熟，个是政府的不成熟，第二个是金融机构的不成熟，第三个人才包括消费者的不成熟。发达国家的商业地产是没有销售这个概念的，因此它们不叫商业地产，而是不动产。各个链条分工明确，有专门的建造商、运营商，有基金机构在支持或收购。

房地产世界：国内多数房企从住宅开发商匆匆转型运营商，此时该如何完成对自身角色的转变和定位？

朱凌波：目前国内做商业地产的，无非是开发商、零售商、金融机构、产业机构等，随着产业的发展，最终它们在扮演自身角色的时候，都要完成和运营商角色的一体化，比如开发商和运营商角色的一体化。

大部分开发商更适合于做一个商业场所的建造商和供应商。但也有像华润、中粮、万达等这样有资源有实力从资本市场获得长线资金的公司。它们有耐心有实力与政府、商家、消费者共同来培育成熟的市场，来获得更大的价值。

房地产世界：你认为商业地产怎样实现价值化，有人说“资产证券化”是最终必须走的途径？

朱凌波：这个前提是金融体系的完善。商业地产的真正属性是不动产，是一种金融产品。商业地产要实现的价值，就是要通过资产证券化，实现值化。运营商通过将商业做旺，租金不断的提升，人流不断聚集，然后估值打包上市，可能市场价值上市翻10倍20倍。

所以它最终的价值一定在资本市场实现，靠金不可能实现。所以成熟的商业地产实体运营要做好，资本市场也必须做。实体运营是他的灵魂，资本市场是的翅膀，是这么一个关系。

房地产世界：这是否意味着开发商完成自己建造商和供应商的角色后，要抽身而退？

朱凌波：这确实涉及到了商业地产的退出机制问题。开发商将商场建完后，可以将商场卖给基金，由稳健的专业基金持有、有专业运营公司来管理商场。或通过REITs上市，实现资产证券化，国外的REITs分的很细，比如有专门针对社区Mall的REITs。商业地产的长线特性，决定了它需要一个稳定的经营环境，而基金信托可以在其中发挥自己的能量

房地产世界：你觉得中国的商业地产距离成熟，还有多长的时间要走？

朱凌波：按照国外的规律，城市化达到百分之八十，房地产的主要形态就不是新开发商品房，而是存量房的交易，也就是我们常说的二手房。在住宅地产转变的同时，商业地产也逐渐走向成熟，中国区域发展不平衡因此不好说，但即便是像北京这样的一线城市，商业要达到美国和日本先进的水平，至少还有二三十年的路要走。

《坚守理想的社会活动家》

《商业文化》2013年4月

文/刘炳如

在“空想家朱凌波”的微博上，记者看到的是一个长发披肩，满胡须的朱凌波，眼神流露出反叛和不屑，但是出现在记者面前的朱凌波却平添了几分温和，外表儒雅、态度和蔼。与他交流，会听到他浓郁的东北方言，以及他身上显现的豪放之气。

他的名片赫然印着“全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任““亚太商业不动产学院院长”两大头衔。

翻手诗歌

覆手地产

20世纪

80年代是诗歌风起云涌的时代，狂飙突进的创作激情席卷整个诗坛。在诗歌风起的年代，大学生校园诗歌作为一个重要而独特的存在，在当代文学史上留下了浓墨重彩的一笔。

当时的大学生诗坛如同群雄逐鹿的江湖，各地自立门派，大学生诗人依靠独门秘籍，扬名武林。在白山黑水的吉林省长春市，毕业于吉林财贸学院（现名吉林财经大学）金融系的朱凌波便是这场校园诗歌浪潮的参与者和见证者。作为参与者，他极力鼓吹诗歌。他反叛，他不屑，大有一番“天下之大，舍我其谁”的气概。在崇拜朦胧诗的年代里，他大谈对朦胧诗的不屑。“他们这茬人（朦胧诗人）作为一个高峰已经过去了，虽然在文学史上写上了重重的一笔，他们的诗还以1976年的格调嘶喊着、对扑面而来的第三次浪潮和大趋势竟无动于衷⋯⋯

我为他们感到可悲可怜，当然这不能怪他们，这是时代和社会的产物。未来的诗坛是属于我们的！”

学生时代的朱凌波反叛，毕业后的朱凌波因诗歌而辗转，他毕业后在银行工作了三年，后来放弃了这个当时被认为最好的职业，1987年，又到《牡丹江日报》成为了一名记者。朱凌波当时的想法很简单，就是想写点东西。但是在理想和现实面前，朱凌波发现了体制下的艰难。朱凌波开始考虑现

实的问题：“年轻时候，可以叛逆，但随着年龄的增长，就会考虑现实问题，这时候，理性因素占的比例就会加大。‘在他看来，人应该寻找到理性和激情的结合点，在充满激情的同时，保持理性。如果过于激情，那就如同火焰，引火烧身、推而广之，无论是社会，还是人生，都要找到一个结合点，才能更加从容面对自己以及周围的人。

1989年，朱凌波正式进入商界。初入商海，他首先面临转型的阵痛。当朱凌波第一天去公司上班时，公司总经理第一眼见到留着长发的朱凌波时，说：“朱先生，勉为其难，请先把长发剪掉吧。”对于心高气傲的朱凌波来说，断发无疑是一种人格侮辱，但他又不得不面对现实，在公司附近的一家红星理发店，朱凌波剪掉了长发，理发师傅的每一剪刀下去，朱凌波都心如刀割，难以言说，满地诗意的长发代表着一个时代的终结，也预示着一个诗人的转身离开。朱凌波用第一个月的薪水购买了西服、领带、皮鞋，改变了诗人的作派。在朱凌波多年好友，目前仍活跃于诗坛的苏历铭看来，‘一旦离开诗歇，他（指朱凌波）会在心里彻底埋葬诗歌，虽然一直有些不解，但从他山河不变的目光中我能体会出诗歌曾给他的伤害。’然而朱凌波认为，他远离诗歌，只是人生的转型，由狂放不羁到西装革履；由富有激情到充满理性。这次转型对他的人生起着重要作用，“我对世界、人生、生命有了一个更为深刻的认识：

一个男人要在社会上扮演多重角色，为人子、为人夫、为人父。

作为一个社会人，就是要把每一个角色都要扮演好、拿捏好，这样才能从中找到平衡，这个人才是健全的人。”经历转型的阵痛后，朱凌波成为一个拥有理性、富有责任、包容一切、坚韧意志的社会人。正如他最开始驰骋诗坛时，他是以诗歌与诗歌评论并行的“双枪将”，他找到了理性和激情的平衡点。

此后10年，朱凌波先后在深圳、珠海、山东、河南、北京自我流放，历经民营、合伙、国营、股份和上市等企业，涉足过贸易、广告、金融和地产等行业。他自称自己的职业生涯是“屡败屡战”。苏历铭对他的评价很中肯：“他是一个横冲直撞的公牛，是生活中打造出来的硬汉。“朱凌波人生轨迹的转换，与其说是他屡败屡战，不如说是人生迷惘期的自我流放。

不止是朱凌波处于人生迷惘期，这是他们一代人共同的生活写照。同时期的诗人，海子死了，顾城死了，骆一禾也死了，舒婷写散文，芒克转行画画，苏历铭东波日本，徐歌亚定居深圳，每个人都处于人生惶感时刻，每个人都背负重任前行。

2000年，身心俱疲的朱凌波远离了商业圈，开始了自由撰稿人的生活。朱凌波听了崔健的一场遭遇嘘声演唱会，在杂志上发表了题为《崔健：激情不再》的文章，他引用塞林格的名言评价崔健，“一个不成熟男子的标志是他愿意为某种事业英勇地死去，一个成熟男子的标志是他愿意为某种事业卑贱地活着。”这句话不仅是对崔健本人的评价，同时也是对自身商海十年沉浮的体悟，更是对他们一代人命运际遇的总结。

经历商海

10年挣扎后，朱凌波清醒认识到，自己并不适应一名职业经理人的工作节奏，这也不是他的志向所在。依靠本人切入型的咨询能力，他终立足地产行业。从最开始在清华大学开办国际商业不动产运营商

CREO

培训工作的高级顾问，到商业不动产专业委员会主任，再到亚太商业不动产学院院长，朱凌波将“国际化视野”与“本土化思维”相结合，营造良性竞争与和谐发展市场环境，为企业和行业培育复合型、专业型、实战型人才，推进商业地产的系统化、专业化、标准化、国际化、产业化。

从最初简单的讲座式上课，到课堂理论、操盘手现场讲折、案例实地考察结合。从宏观培训到精细化培训，亚太商业不动产学院为行业培养了近千位中高级管理人才和企业领军人物，成为中国商业不动产行业人才培训的集大成者。朱凌波也被称为中国商业地产专业培训第一人，被誉为中国商业地产的布道者，他所在的亚太商业不动产学院也被形容为中国商业不动产领域的黃埔军校和操盘手的摇篮。

坚守理想

平衡精神

从进入地产这个行业，朱凌波从没有把自己定义为商人，在他看来，工作只是男人成熟的必经阶段，他将自己定义为社会活动家。

“我的工作带有半公益性质，我一直

想做教育研究咨询工作，我的任务就是将地产理论传播开来，同时对城市商业项目的发展提供差异化指导性意见，与政府能够达成高平台的对接。”朱凌波说。正因为对行业有着清醒的认识和定位，也正因为骨子里的理想主义情怀，朱凌波才会为商业地产的发展殚精竭虑。他以规范和提高行业水平为己任，了解中国商业地产在不同城市的发展脉络，推进中国商业地产培训教育的系统化、标准化，促进区域城市化发展。“我们也希望商业地产能够对城市化的发展，甚至对一个城市时尚的、文化的、消费的理念的改变产生积极的影响。“朱凌波说。

正是把过多时间投入到培训教育上，朱凌波现在很少有心如止水的状态，诗在他的生活中更多起着“平衡精神”拐杖的作用，是精神的慰藉和情感的宣泄。“如今我内心诗的火苗小了，但那束烛光永远不会熄灭。“朱凌波说，“回首这么多年来的经历，我们这一代人承担的责任太重了，负载了理想主义与生存需求、英雄主义与生活负担的对立。但这也是我们这代人必须要承担的责任。

1985年，朱凌波和包临轩、苏历铭、李梦、黄云鹤五位大学生诗人自费印刷过一本名为《北方没有上帝》的诗集，他在创作前言里写道：“诗是灵魂的奏鸣曲，诗属于美学属于未完成美学，诗不应该商品化，我们的时代是产生流派的时代，诗歌需要现代化，就我个人，我只想在心理诗和象征诗上玩玩空翻和倒立，我的愿望不是成为诗人，而是实业家或政治家。”这成为他梦想照进现实的真实写照。