第七章：清华-哈佛UEO，地产金融专家

在良乡房开这一年的下半场，我就开始思考我自从1990投笔从商以来这12年，历经民营，合伙创业，央企和国企等各类体制，横跨大连、深圳、北京、山东和河南等地，从事过贸易、广告、投资和地产多种行业，屡战屡败、屡败屡战，那么我的终极选择和最适合我的定位到底是什么？心中很是迷茫和焦虑……

良乡房开的区域性，国营体制包括老板张龙的政管企业的方式和个人专权风格都与我格格不入，我只是以一个雇佣兵的身份和“拿人钱财，与人消灾”的心态在完成我的工作和职责。所以在我点燃“银行融资，企业改制和战略规划”三把火，个人地位和影响力最大化的阶段，反而是我最矛盾的时候：我投入这么多智力、精力和体力，但我能分享到最后的果实吗？关健是我愿意或能否与这家企业共兴衰吗？！

所以张总，陆总和李宏等核心人物也能感觉到或也开始质疑我的忠诚度和长期性。陆总曾在有一次我太太带女儿来探亲，张总主持的三个家庭的欢迎宴上试探我：“朱总，大侄女儿也快上学了，北潞园社区学校是北京实验小学的分校，教学质量在北京都是第一阵营。抓紧在咱自己的项目买个房子，让张总打个大折，把嫂子也接来吧”

我只好笑着接道：“谢谢陆总的关心，我回去和太太及家人商量下”，说完敬了他一杯酒。

而张总却用符合他个性的方式即此次我主持改制的MBO方案，希望我个人拿出30万元，公司无偿二倍配股60万元的方式挷定我。

但经过痛苦的思考和艰难的选择我还是决定激流勇退。因为这一年利用良乡房开做为建设部试点单位的优势，我参加了中房协和住交会等业内的活动，见识了更开放更宏大的地产行业和更优秀更睿智的企业领袖人物，我从心底强烈渴望或者自视甚高的认为自己需要也适合更大的平台。

所以2002年夏，到良乡房开一年多我还是选择撤退了，尽管离开的理由和方式有些戏剧性，但我已不想披露。因为所有的理由无论主动还是被动都是借口而已。

我又住到了一年前从河南回北京二哥李铁家的回龙观的房子，这一住就是18年，开启了我投入商界以来最持久最风光的职业教育一一地产培训生涯……

刚开始我还是想进入品牌地产企业，所以我给万通的冯仑先生，搜房的莫天全先生和导演出身的张宝全先生都寄了投名信。

冯董约我去了阜成门万通大厦的办公室闲聊了一个多小时，主要聊我们改革开放第一阶段，我在卫益行、他在南德集团的商战往事。然后安排第二天负责投融资的孙总与我具体谈。颇有“我只谈哲学，其它事宜与总经理谈”的领袖架式。

莫总约我到李嘉城开发的东方广场Office，说看了我的房企融资12讲，写得不错。并说他当年也是靠写才出道上位的。随后把搜房研究院的黄院长叫来介绍给我，拟安排我做副院长。当时搜房是最大的互联网地产服务新型平台，我还是蛮动心的。

就在这同时，接到《中国楼市》编辑候咏转来的一封邀请函，清华大学建筑学院正与哈佛大学设计研究院准备联合推出一项当时国内最高端的房地产培训计划“全球化城市与地产运营商UEO”，特邀我去担任首席教学顾问。并说已把我的手机号给了创办人顾女士，她会约我详谈。

一天后我接到顾女士的电话，嗓音粗豪，邀我第二天晚六点在燕沙附近的第一上海大厦内的一楼海鲜大酒楼见面。

隔日我如约到达酒楼大堂，就看到一位体型硕大，面色黑褐颇似绿林脸谱的奇女子正在等我。握手后她爽朗地大笑道：“朱老师，我叫你老朱吧。这家酒楼有我的股份。今天请你吃饭先认识一下，明天到我在清华的办公室再细聊”。之后二年我经常听到她这种熟悉的大笑，有时在她的别克车里，不夸张地说会震得车身都轻轻摇晃……

席间她自我介绍之前在北京是做一级土地运营的，去年与清华建筑学院院长助理周榕博士相识，因为周老师毕业于哈佛设计研究生院，牵头搞了一个合作项目，正在寻找合作伙伴。她十分看好这个培训计划，决定投资。因为定位于城市及地产领域，所以想找一位实战与理论结合，金融与地产兼俱的操盘手专家来做首席教学顾问，主持课程研发设计与师资筛选对接工作。说拜读了我的文章并知道了我的经历，觉得非我莫属。我现场表示了对这种新兴行业／有一定的兴趣，但我坦城地告之她我正在万通和搜房之间做评估和选择。

她于是不容我拒绝说明天上午约周博士一起在清华见面，听他介绍后你再做决定。并一再强调她要做中国地产最高端的教育品牌并收最昂贵的学费。这个平台未来前景广阔，做好了会让我做合伙人，给我一定的股份。

其实当天晚上我思考再三就已初步决定弃商从教，因为十几年屡战屡败、险象环生的商界生涯已使我身心俱疲。颇想从事一种相对稳定和安全的职业。教育尤其重归校园、其实是我一直视为归宿，又能发挥我所长的愿景。

第二天上午我到老顾（见第一面后我一直用这个中性的称谓以示对她的尊重和距离）在清华紫光国际中心的办公室见到了高大英俊的周博士，我很自然地叫周老师并从此成了朋友。他是一位知名的建筑评论家，学院范十足。在一次论坛上因为与地产大佬潘石屹的激烈辩论名噪一时！

下午我们仨个集中讨论了培训项目定位和命名的问题。周老师主要从城市规划与建筑的专业角度，老顾直接说太学术而且面有点窄，必须要切入巿场与地产结合，既要本土化，更要有国际高度和视野。我建议是否考虑房地产大师王志纲提出的最新概念“城市运营商”。老顾听了立刻受到举一反应三，融汇贯通，一敲桌子，“就叫全球化城市与地产运营商”。这次对话包括后来的无数次交流，我发现老顾虽然知识不广博，理论也不系统，但悟性极高。既善于倾听也敢于决断。我常常笑着窃想：上帝也许是公平的，虽然没给她女性的容颜和身材，但却给了她超人的智商和男人的性格。

周老师和我听了她的扣题和盖棺论定式的总结，也都觉得可能是最佳的组合。她又补充道，“请周老师翻译成英文并提炼出缩写”

周老师即刻写出英文，缩写为UEO。老顾马上拍板就正式命名为“哈佛-清华《全球化城市与地产运营商UEO》。

周老师调侃道：“怎么跟UFO有点神似啊”，引起我们仨人的一阵大笑。

随后再讨论定价时又显示她的脑路清奇和过人之处。因为当时各大学及行业协会的地产培训班特别是总裁班一般定价都在一万元至三万元之间，短期班甚至几千元。长期班最高的也不超过5万元。她说那都是给职业经理人上的班。我们要面对的是大老板尤其各地城投和民企的董事长，他们不会再乎价格，不怕最贵就怕最好。尤其有清华特别是哈佛的招牌，而且还可以去哈佛上课。这样才能与目前的培训班拉开档次。她建议定价2.2万美金一一惊得周老师和我倒吸一口凉气，但又不能不佩服她判断和赌性！

而且之后的两年她把这点发挥的淋漓尽致，附加值和品牌溢价做到了最大化。先后将香港大学，牛津大学，最后把美国西点军校和中国市长协会等高端资源都整合了进来。她的宗旨就是要把市长和开发商绑到一起，把国际化和顶流性用到极限，让对手无法竟争和超越，完全是奢侈品的打法和套路。

谈完正事已是黄昏，周老师善解人意地说带我到清华校园中转转并请我到校园餐厅“熙春园“吃饭，让我找找重回大学的感觉。在东门看到那𠆤著名的校训碑石：自强不息，厚德载物；周老师娓娓道来：“其实清华原校训为16字，完整内容是：“自强不息，厚德载物；独立精神，自由思想。”

“自强不息，厚德载物”语出《易经》，因梁启超先生在清华之演讲而名扬天下，遂成校训。

“独立精神，自由思想。”则出自清华大学国学大师陈寅恪先生为王国维纪念碑所写的碑文“…思想而不自由，毋宁死耳。……惟此独立之精神，自由之思想，历千万祀，与天壤而同久，共三光而永光。”

当年周诒春校长将这16个字定位清华大学的校训。”

穿行于绿意蛊然的校园中，望着莘莘学子们年轻的身姿，心跳都仿佛慢了下来。犹如一只飞行的孤雁栖上了枝头，一艘深海中远航的船遇到乌托邦式的岛屿……重回大学再见青春真好！

从此我与清华大学结下了八年之约。一直在校区办公和工作。2010年亚太商业不动产学院成立后才搬离。但是每到事业或心态的关键转折点，我都会不知不觉回到清华校园，漫步于熟悉的场景中，身心就会得到缓解和充电……

关于培训计划的命名和定价及我个人的加盟就这么水到渠成，一气呵成地定了。随后就进入了紧锣密鼓的课程设计和师资筛选阶段，周老师主要负责引进哈佛的国际化课程体系并适当本土化改良；我则主要担纲国内课程的设计和国内最高端的政金商三界师资的选定；老顾主要负责后期的包装与推广。

三个月几易其稿最终定案后，开始在主要行业类和政经类的大报上打广告如《中国房地产报》，《中国经营报》，《经济观察报》及《参考消息》，《民航报》等，同时配合密集反复的数据库营销，同时设计印制精美的画刊直投上国内外航班。

又经过三个月的点对点宣传和地毯式轰炸推广，以及推荐制审核制的门槛和流程设计，一炮而红，报名踊跃！全国各地以城投城开城建董事长总裁为代表，中型以上开发商的老板云集，最后选定30名高端学员为第一期做标杆公布名单，同时开始第二期和第三期学员的预报名，效果和影响不言而喻，旗开得胜！学员中涌现出多名城市及地产界的大鳄和风头人物。

随着在清华大学主楼接待国内外元首的会议室的隆重开班，我的常规工作就是不断根椐国家政策大势的演变与学员大佬门需求和建议完善和提高课程，拜访和鳞选一流师资，同时担任课堂主持人和媒体代言人双重角色，使我十几年的商界生涯成功洗白和升华，学会了站在巨人肩膀上整合资源和造势，并且脱胎换骨被媒体包装为地产金融专家，受益匪浅，收获良多。为我之后担任企业战略顾问，变身行业协会领导和自主创业培训奠定了坚实的基础和充分的储备。

下面我就节选邀请政金商高端师资和与结识学员大咖们的几个案例与读者朋友分享：

首先锁定的开课师资就国开行的陈元行长，因为他在政商两界的特殊地位和影响，如果能莅临授课将对UEO是个极大的肯定和拉动。正好我的大学同学韩星八十年代中叶曾做过他的大秘，于是我联系韩星请他帮忙。他回答复说尽力，让我把UEO介绍和学员名单发他。三天后陈行长答应了。我想这除了韩星的个人关系外，哈佛与清华的品牌无疑起了最大的作用。当然学员层次和结构与国开行比较匹配也是原因之一。

开课仪式那天，韩星陪同陈行长一起来了。周老师陪同清华建筑学院院长秦佑国到场，秦院长首先致开幕词。接着我上台主持对陈行长的大驾光临表示热烈欢迎，也对韩星表示了感谢。学员们爆发了长久的掌声，既是对陈行长的敬重，应该也是对UEO的肯定吧。课后，学员们纷纷上台跟陈行长交换名片和交流，有几位地方政府平台的老总跟行长还是老熟人。然后全体移步到清华大学老校门遗址合影。首次开课圆满成功，皆大欢喜。

第二批师资组合是时任建设部副部长的仇宝兴，前副部长兼中房协会长杨慎和中国城规院总规划师杨宝军，可谓阵容强大。

第三批师资组合是时任人总行副行长吴晓灵女士，银监会创新协作部主任李伏安和国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松。也是不遑多让。

第四批师资是学者型的国土资源部总规划师胡存智先生，我和胡总交流较多并成为好友，他之后在我主持的清华大学“国际商业不动产运营商CREO”培训课程中几乎每请必到。还担任了我发起的“亚太商业不动产学院”学术委员会主任。并曾引见我与合肥市方副市长见面，请方市长和合肥市承办我发起的“中国城市综合体高峰论坛”。不久升任国土资源部副部长，退居二线后担任中国土地学会会长。

第四批师资是商界领袖和精英。第一位是万达集团董事长王健林先生。此时万达集团己把总部从大连搬到北京，从初期的住宅大盘地产向商业地产大踏步迈进，尤其开创的城市综合体模式更是领先和彪炳业界。他也多次荣列中国首富的宝座。自此我也与万达结下了不解之缘。从此二十多年来直至最近2024年春万达因上市对赌面临困境甩卖资产，媒体都会经常采访我。万达每年一度的万商会也请为我做过行业协会嘉宾。万达广场百城百座记录片《万达百城纪》访谈了两位学者专家，其中一位是清华大学经管学院院长钱颖一教授，另一位就是本人颇感荣幸。亚太商业不动产学院还与万达集团研究部和万达学院多次联手举办活动。万达丛书出版发行时我还专文写评推介。特转录如下：

《万达的三个核心竞争力

》

发布时间：2014-03-26

万达出书无疑是2014年商业地产界的一大新闻，自从我发了关于万达出书的微信微博后，就不断有业内朋友问怎么能买到这两本书……

得益于中国的改革开放并受惠于中国的城（市）镇化进程，中国的商业地产在经过十几年的高速发展之后急需将本土精华和实战智慧总结和提升成理论，从而更好地指导中国商业地产的持续进步——万达出书可谓恰逢其时!

不仅对万达自身是一个提升，更是对行业的一大贡献！

当然万达出书更是一种胸怀，万达能把类似“独门秘籍”的看家本领拿出来让业界学习，正如王健林先生所言：“对这次图书出版，万达内部有一些反对声音，觉得知识被别人学走了，培养了竞争对手。但我认为，假如就因为这两本书公开发行万达竞争力就没有了，那就不是真正的万达。”——也体现王先生一贯的自信达观。

整个书的内容架构和文字风格更像万达内训教材和操盘

手册，其系统性、标准化、模块化和实效性都堪称经典。其等级、机制、流程、交界、细节和精神等万达元素都一以贯之。

从这两本洋洋巨著可以透析出万达的成熟不是单一环节的成熟，而是整个产业链的成熟。更以三个核心竞争力特立独行、领袖群伦：一是城市综合体模型。二是标准化和连锁化的商业模式。三是持续的运营能力和资产矩阵。

一、万达强力推出和不断完善的城市综合体“万达广场”产品模型，通过一代、二代、三代和四代的逐步升级，健全了租售的黄金比例组合，建立了现金流滚资产的类金融方式，走出了中国当下商业地产金融创新、投资和变现两端缺失状态下的突围之路。成为无数大小开发商纷纷效仿的样板和中国商业地产界的主流产品模型。带动了城市的繁荣，提高了中国人的生活质量。

二、标准化和连锁化的商业模式。万达之所以能高速发展，除了我们大家了解的宏观和微观的条件外，其发展模式所产生的强大力量才是最为重要的原因。正如《商业地产投资建设》一书中所揭示的通过成立万达规划设计院打造了自身的原创能力，并依此构建了以“规划设计”为轴心的项目机制以及相应的产品研发和生产体系，辅之以选址招商、计划管控、财务组织、营销管理、信息化管控、成本控制、人力资源、法律事务、评审管理及质量安全管理等系统制度和管理机制。由此，万达缔造了强大的核心竞争力和高效的开发建设能力，让一座座宏伟的万达广场在中国的城市遍地开花、拔地而起，成为每一个城市的商业中心。

三、商业地产的金融性本质决定了其多重价值属性。商业地产和城市综合体的价值除了主体的经营价值，更是持续运营的资产价值、资本价值和城市价值。而运营管理是实现这些价值的不二法门。《商业地产运营管理》这本书揭秘了万达是如何通过商业地位、房产条件保障、招商实施与管控、商业筹备计划管控、营运组织、营销企划、开业保障、项目复盘评审、经营目标与策略、营运过程管理、商业环境与服务、安全运营保障和风险控制等一系列运营管理工作流程和制度来追求和实现这些价值，并由此完成了从开发商向运营商、零售（主力店）商和服务商乃至金融商的转型和一体化。

我们期待着万达丛书的后续版本，新春万象，是为评。

第二位是策划大师王志纲先生。他首开中国当代记者和文人转型战略顾问和智囊机构的先河。从成功策划碧桂园教育地产始，一时成为大地产商和地方政府的座上宾。并不断把实践和思考写成书发表受到热捧和广泛传播。在相当长的时间里引领了中国房地产和城市化的理论高地和运动风潮。请王志纲老师来UEO讲课事所必然，因为“全球化城市与地产运营商”的命名就是受“城市运营商”一书和概念的启发，某种意义上他可以说是始作俑者。

我曾应邀参加他主持策划的丽江新城市开幕仪式，确实高屋见瓴，别出心裁。有一次去深圳他的豪宅中拜访他，他对我面授机宜：“我做顾问的秘诀就是“姜太公钓鱼，愿者上钩！”。我的故乡花河市还请他做过整体城市策划。二年后我也为家乡做过江南新城的定位报告。他的书我都看过，每次都深受启发和鼓舞。记得有一次在住交会举办的一次房地产大佬荟聚的论坛间隙，他曾自我解嘲地说：“在这些老板中我的财富是最少的！”

我笑着道：“但您的名气是最大的呀。您做的事就是名利双收，先有名后有利，名大于利哈”

第三位是武捷思先生。曾任工商银行总行体改办副主任，深圳工行行长，深圳主管金融的副市长和广东省省长助理。主持广东粤海集团重组案名扬海内外并写就《粤海重组》一书成为经典。后辞职下海，先后被天价高薪聘请为被王石称为“地产航母”的合生创展的董事总经理兼行政总裁。先后主持过多家知名地产公司如“奥园地产”和“花样年“及跨行业的资本运营和收购重组。御任地产公司的明星经理人后，他组建了自己的基金“富海银涛资产管理股份有限公司”，专注重组及投资业务。

武捷思是我春城财院的师兄，这位广东中山人，却来了东北上大学。78级比我高二届。虽然相熟但无深交。在校时瘦弱而知性，是系学生会领导。任深圳市副市长时我曾去拜访他，当时我发起了一项蓝城和深圳两地的交流活动。他接见并招待了我和蓝城主管金融的孙秘书长。UEO开班时，他正任职“合生创展”，我请他讲课，他欣然接受。还请我和老顾在大旺路他们项目的五星级酒店吃个顿饭。席间比他还瘦削的老板朱孟依也过来打了个召呼。

老武无论是在校，特别是毕业后的金融、政坛和商界的三栖经历，一直是我们这些低年级学弟的热门话题和追慕的榜样。特别是2023年春，20大后，他的大学同班同学中国银行董事长刘连舸（曾短暂做的我所在的8015班的辅导员）落马后，他在政商两界游刃有余的转寰更被认为深得自古以来就有商圣之称的范蠡的神韵真传……

UEO学员中还出现了两位“反派人物”，特节转当时的新闻报道为证：

一.广州最大地产国企董事长李飞受贿案开庭

2007年10月09日

《财新》

李飞被控在担任广州市天河区副区长、广州城建集团董事长的十余年间，多次受贿累计逾百万元

李飞曾掌舵广州城建集团长达七年。集团前身是广州市于1978年设立的住宅建设办公室，后转制为市属房地产综合开发企业，至今仍为广州地产界最大的国企。

祖籍山东的李飞今年54岁，军人出身，曾参加对越反击战，1981年由部队做战参谋转业到广州市政府。2000年，李由天河区副区长转任广州城建集团董事长、党组书记。熟悉李飞的人称，李飞行事不拘成规，且喜以军事术语解读商业运作，在广州地产业界以擅大刀阔斧式的重组及长于资本运作闻名……

注：我与李飞只在UEO的师生联谊酒会上有过简单的对话，一副倨傲冷淡的模样。

二.

中弘股份实控人王永红归案：此前长期滞留香港，公司负债近700亿

《界面新闻》2019年6月21日

王永红没能像贾跃亭一样长期滞留海外，他必须为私自从上市公司划走61.5亿元，以及整个“中弘系”近700亿元的债务担负责任。

多个独立信源告诉界面新闻，现年47岁的中弘股份（000979.SZ）实际控制人王永红已于近期归案，此前他长期滞留香港以及海外地区。

从地产大佬到回国归案，王永红一手打造的商业帝国迅速崩塌，主要上市平台中弘股份甚至成为A股股价低于1元强制退市第一股，27万股东的百亿财富瞬间化为乌有……

注：我与王永红有过两次交流，他还请我在望京他的项目“六佰夲”喝过下午茶，因为他对我后来发起的“全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会”很有兴趣，想弄个副主任委员干干。因为他也涉入商业地产颇深。但最终不了了之。