第 203 章 初次见面，请多指教

茶室里，茶香悠悠萦绕，暖黄色的灯光将整个空间烘托得温馨而惬意。

然而温晴却目光狐疑地锁在袁景灿身上。以往的经验告诉她，一般袁景灿摆出这副老神在在的模样时，保准是在心里憋着什么

“坏主意”

。

袁景灿神色自若地斟着茶，待一杯斟满后，他才不紧不慢地开口道：“我们先说年后的销售问题，毕竟这才是目前的当务之急。首先就是业内的一些共识，比如调大沙盘楼间距、调整户型模型尺度比例、缩小样板房家具...”

他

温晴精致的眉毛微微挑起质疑道：“等等，怎么就是业界共识了？我怎么从没听过这后面两条？”

袁景灿一愣，他眨了眨眼无辜地回道：“怎么就不是了？这不是业内心照不宣的事吗？”

温启铭缩了缩脖子弱弱地补充道：“袁哥，说实话，除了第一个调大沙盘楼间距，后面这俩我是听都没听过！”

袁景灿真是哭笑不得，他无奈地放下茶壶耐心解释道：“好吧，其实也很好理解，所谓的调整户型模型尺度比例，主要是为了掩饰占比较大的户型或者我们认为比较好的户型自身的一些劣势。”

温启铭还是听得云里雾里，不由得再次问道：“袁哥，能不能说得通俗一点。”

袁景灿深深地看了他一眼，叹了口气继续说道：“比如我们可以增加

A09

户型的进深，或者在

B03

的面宽上做出微调，使得整体户型更加方正。另外我已经叮嘱星哥减少

4、9、12

这几栋的墙体、增加落地玻璃，这样不仅可以给客户营造一个采光好的环境，还能用落地窗增加我们的卖点，如此一来到时候这几栋楼价格还可以适度地往上提一提！”

温晴眼睛一亮，连忙叮嘱一旁的温启铭：“启铭，快记下，回头培训的时候一定要着重强调这点！”

袁景灿看着温启铭这副手忙脚乱的狼狈样，不由得摇了摇头，把自己的包递了过去。

待温启铭拿好本子后，袁景灿继续说道：“缩小样板房家具就更好理解了，小户型样板房中的家具比例要适当缩小，这样才能使得房子空间尺度足够。”

温晴若有所思地试探着说道：“那正常户型的样板房里那些衣柜、橱柜还有桌椅板凳等也可以用薄材料，这样就能显得过道比较宽敞，视觉上也能让房子看起来更大一些，对吧？”

袁景灿赞赏地看了温晴一眼：“聪明，不愧是温总，一点就通。”

温晴妩媚地白了他一眼娇嗔道：“你这人真坏。”

袁景灿一脸委屈地说道：“温总，我没得罪你吧？我这不是在给咱们楼盘想出路嘛，怎么还落了个‘坏’名儿呢？”

温晴却不理会他的委屈，好奇地催促道：“别说这些没用的，还有什么继续说。”

袁景灿歪过头，佯装生气道：“说了又要被骂，我不说了，省得待会儿又惹温总不高兴。”

温晴赶忙好言安抚：“是我一时失言了，袁总您大人有大量，别跟小女子计较了，快点继续说！

”

袁景灿收起玩笑，正经地说道：“接下去就是主推户型的问题，这个我已经安排启铭去调研了。”

温晴带着询问的目光瞬间转向温启铭。温启铭会意，连忙拿出一个本子献宝似的说道：“这是袁哥之前让我去调查其他楼盘卖得不好的户型，和我们的对比数据，我已经让人把有可能不好卖的户型全部整理出来了，都在这本子里。”

温晴惊喜地看向袁景灿，眼中满是钦佩。

袁景灿神色淡定地点了点头：“这部分户型可以提高佣金，加上买房赠送面积的政策让销售卖力主推，优先卖掉。”

温晴皱起了眉头，狐疑地问道：“买房赠送面积？怎么送？送哪儿啊？”

袁景灿耐心解释：“送公摊啊，电梯面积、天台面积、楼梯间面积、甚至墙体面积都可以送。当然，套内的就别想了，那可是要亏本的。”

温晴看着袁景灿，眼神里透着复杂的情绪，这个袁景灿每次见面都能给他带来惊喜。

袁景灿像是猜到了她的心思般，连忙举起双手：“呐呐呐，说好的不能骂我哈，我这可都是为了我们的楼盘能卖出去在这想办法呢。”

温晴莞尔一笑，无奈地说道：“好好好，我的好袁总，你继续说。我倒要看看，你还有多少‘歪点子’。”

袁景灿见气氛融洽，便笑着继续说道：“剩下的也没什么可说的了，我让启铭定做沙盘时就已经把红线以内不利因素全部隐藏了；当然到时候如果客户非要看，也可以带他们去看，但是要注意售楼小姐的话术引导。咱们做事可以不合规，但是不能不合法！”

“袁总，你到底还给我们藏着多少惊喜？”温晴先是惊喜地瞪大了眼睛，片刻后她又嘟起嘴说道：“不过说了这么多，到时候没人来怎么办？这要是没人气，再妙的点子也是白搭啊。”

袁景灿神秘一笑，卖了个关子：“温总，你知道为什么有些售楼处，不管工作日还是节假日，每天都挤满了人？”

温晴和温启铭对视一眼，齐齐摇头，眼神里满是好奇与疑惑。

袁景灿见火候已到便揭晓答案：“实际上那都是为了让购房者产生一种‘再不买就要被抢光了’的错觉而‘买’出来的人气。劳务市场还有沪市有专门的人做这个生意，50

到

100

元最多不超过

200

一个人头包一顿饭，就可以来回不停地在我们的售楼处逛一整天都不带喘气的。”

温晴彻底麻木了，有气无力地说道：“袁总还有什么招数都说出来吧，我就想看看您到底能坏成什么样！”

袁景灿假装忧伤地长叹一口气：“唉，世人误我颇深啊！”

看着袁景灿的表情，温晴顿时被逗得忍俊不禁。

气氛逐渐缓和，茶室里的茶香似乎也变得更加悠然。

温晴轻抿一口茶，润了润喉咙，重新将话题引入正题：“袁总，接下来该谈谈公司的长期打算吧。”

袁景灿手指下意识地轻轻叩击着桌面，沉吟片刻后问道：“温总，你有

没有听过‘70/90’？”

今天这场谈话信息量实在太大，这又蹦出来一个新鲜词汇后温晴不由得一怔，随后下意识地摇了摇头：“没有！”

袁景灿见状，字斟句酌地解释道：“其实我之前和沈和平提及大户型的问题，不过是虚晃一枪罢了。”

温启铭挠了挠头，满脸疑惑：“虚晃一枪？晃谁啊？”

袁景灿瞥了他一眼，眼中含着几分笑意：“晃的是所有的友商。”

温晴手指轻轻绕着茶杯边缘，若有所思：“那你的意思是……

”

袁景灿神色变得严肃起来：“这就要绕回到刚刚我说的‘70/90’了。所谓‘70/90’，顾名思义，就是要求一个项目中

90

平方米以下的套型建筑面积必须占到总面积的

70%

以上。”

温启铭依旧不明所以：“这是什么意思？”

袁景灿含笑不语，只是把目光转向温晴，似乎是在期待她的见解。

温晴沉思片刻，眼神逐渐明亮起来：“看来袁总又掌握了些隐蔽的消息，那我就斗胆来解读一下这个政策吧。从字面意思理解，这无疑是一项宏观调控措施，旨在应对部分城市房价上涨过快、住房供应结构不合理以及房地产市场无序竞争等问题。”

说到这儿，她偷看一眼袁景灿，见他一直微笑点头顿时心中一喜，语气也变得更加自信：“在该项政策的加持下，未来许多高房价城市的地产市场势必会朝着高层、密集型居住模式发展，以满足小户型占比的要求，提高土地利用率。如此一来，开发商在规划项目时，就不得不调整户型布局，加大小户型的开发力度，这对整个行业的产品结构将产生深远影响。”

袁景灿适时地鼓起了掌，眼中满是赞赏：“温总确实厉害，仅凭两个数字加一段解释就能分析出这么多门道，佩服佩服。”

温晴脸颊微微泛红嗔道：“袁总过奖了，不过您觉得这个政策什么时候会实施呢？”

袁景灿不答反问：“温总，你知道现在临州房子的均价是多少吗？”

温晴思索片刻后答道：“从去年全年的交易情况来看，与

2001

年相比，新建商品房的平均涨幅在

12%

左右，总成交面积达一千五百万平方，新房均价接近

5000

元

/

平方米。”

袁景灿点头表示认可：“没错，那温总你大胆预估一下，一个中大规模小区的完整建设周期内，房价大约会涨多少？”

温晴略作沉吟：“大概是三年左右吧。”

说罢，她看了一眼袁景灿试探着问：“涨幅是……

两成？”

袁景灿摇了摇头，眼中透着深意：“温总完全可以再大胆一点！”

温启铭在一旁抢答：“四成？”

袁景灿伸出一只手，沉声说道：“五成以上，如果是建设一个大规模小区的周期之后，涨幅甚至可以超过一倍！”

温晴姐弟闻言不禁目瞪口呆，这涨幅远超他们的想象，一时之间两人都有些消化不了。