第200章 【准备抄底】

一个月后。

10月26日（星期二）这一天，佳宁置业罕见宣布取消派发中期息，改以10送1红股代替，并发行5亿股优先股凑集资金5亿港币（后来并没有成功）。

此举实际暴露佳宁置业的困境，股价即时暴跌，当天便跌去三成。受此影响，恒生指数亦大幅急跌9.48%，被视为‘坚固防线’的800点大关轻易跌破，股市总值损失135亿港币。

而在此之前，恒生指数已经从1100点下跌至800点，足足跌了300点，这一切都发生在撒切尔访华之后，可见影响之大。

股市宛如人间炼狱，香港地产也暴跌。

今年（1982）是香港地产业在过去七八年时间最暗淡的一年，地价、楼价、租金全面大幅下跌。官地拍卖会投资者的兴趣普遍低落，冷落场面迭出，很多事后拍卖官在无可奈何之下，被迫将多幅官地收回。

地产市道崩溃，首当其冲的自然是地价。今年的地价普遍下跌40~60%不等，跌幅最大的是工业用地和高级住宅用地。

九龙湾工业用地的售价，按建成楼面面积计算，从1980年12月每方尺360元的最高水平，跌至

1982年10月的每方尺25元，跌幅高达

93%。港岛南湾道一带的高级住宅用地，亦从1980年9月每方尺1502元的最高水平，跌至1982年10月的每方尺540元，跌幅为

60%。

地价大跌带动楼价、租金大幅下挫。今年，住宅楼价普遍比高峰时期下跌

3成至

4成，如北角住宅楼价就从1981年底每方尺1067元跌至

1982年底的每方尺664元，跌幅达38%。中区甲级写字楼月租亦从

1981年中最高峰期的每方尺

28元至

30元，跌至

1982年10月的每方尺21元至24元，跌幅约

20%至

25%。

之所以如此，林正杰本人也是希望泰富集团的股价跌一跌，明年他好增持股份。

如今香港经济糜烂，人人自危，所以根本不需要担忧有人威胁到林正杰在泰富集团的控股权。更何况36%的股权，也是属于退可守、进可攻的有利位置。

同理，泰富集团私有化和增持行为，也要等明年的机会，要名正言顺，避免造人诟病和引起不必要的法律问题。

随着地产市道的崩溃，首当其冲的是那些采取冒进投资策略的地产公司，其中包括恒隆、鹰君、嘉年地产、益大投资、佳宁置业等新兴地产集团，以及老牌地产公司的置地。

众人表情凝重，毕竟长时期的困难，也意味着泰富集团也要度过这种苦难时期。

但接下来林正杰的话，让大家立即轻松起来。

目前的情况，建筑成本在300港币上下，若是土地成本不高于200港币（楼面计算），相当于每平方尺的楼面成本在400~500港币。所以说，长实和新鸿基的每平方尺楼面依旧可以赚上100~200港币左右，一套房子也能赚個6~20万。

“对别人来说是困难，但对于我们泰富集团来说是机会。你们知道，我们和长实、新鸿基的差距是什么吗？”

林正杰召开了管理层会议，包括董事副总经理陈伟忠、执行董事兼财务经理袁天凡、董事兼地产开发部经理唐仁坚、董事兼投资部经理何方塘等人，大家齐聚一堂。

第二，林正杰等明年出台相关证券法规，届时再找准机会，合法将持股增持至45%。

第一，六个月内的最高价，还是比较高的，这个是需要警惕的特殊情况发生。

如今跌至38亿港币出头，实际上也是可以开始增持，毕竟较巅峰时的60亿市值，已经跌了近四成。而且，维港投资从黄金期货套现后，手中正好有4亿出头的现金流。

惨淡！

会议一开始，林正杰便说道：“目前，华英双方就香港问题谈判陷入争端，我预计持续时间超过一年以上，毕竟这种事情很难达成共识。基于此，未来的一两年时间，是香港的困难时期。”

实际上，自从在1981年高位套现物业之后，泰富集团的宣传便开始保守。一直以来，并没有公布投资美股和美元的具体情况，亦没有经常发布什么好消息。

不过，林正杰并没有急着采取行动，原因有两个：

就在本月，佳宁的债权银行入禀法院要求将其清盘，佳宁集团破产已经进入倒计时。

翌日。

泰

富集团的办公室。

唐仁坚当即说道：“是地产开发的实力，是土地储备。虽然如今的地产很困难，但像长实、新鸿基、恒基拥有雄厚的土地成本，这些土地成本如果折合到‘楼面成本’上，不会超过200港币每平方尺。所以，就算按照目前的楼价，他们依旧可以盈利。”

林正杰稳坐钓鱼台，虽然泰富集团的市值也仅有40亿港币不到了，但不可否认的是——投资者对泰富集团很有信心。毕竟外面市值腰斩的企业一抓一大把，特别是地产企业，泰富集团作为一家地产企业，表现却比一些公共事业的企业好。

这就是所谓的‘货如轮转’，当然长实和新鸿基也会减少销售的楼面，毕竟放到以后会更赚钱。出售一些，只是为了缓解财务。

林正杰满意的说道：“不错！所以说，最近一两年正是我们增加土地储备的时候，泰富集团以后要朝着大型发展地产商努力。从现在开始，我们便可以开始入货，亦可以少量的开发一些楼盘。当然，目前泰富集团的资金一部分投资美股、一部分投资美元，仅剩下1亿港币出头的现金流。所以，在购买地皮、换地权益书时，以贷款为主。相信大多数银行，不会拒绝我们的请求。”

泰富集团投资的美股市值，已经突破3亿美金；手中的美元账户，也有2.73亿美元。

至于土地储备，目前仅10万平方尺出头，可建楼面80万平方尺左右，即原长沙湾的九巴车厂。

陈伟忠发表意见说道：“我们泰富集团稳坐钓鱼台，所以抄底土地和换地权益书，也可以循环渐进。这样，第一可以没有财政压力，第二也可以挑市场上又好又便宜的。”

林正杰说道：“当然，不要冒进。而且我们不管是美股投资，还是美元投资，可能还需要一年的时间。所以最近的一年时间，以贷款来购入土地储备。”

泰富集团毕竟还有2.73亿美金的存款凭证（约17.6亿港币），仅凭这一点证明，就足以说明泰富集团的财政非常健康。所以，银行不会不借钱的，毕竟他们也需要业务，不能因为市场不好就不开展。

会议散去后，众人精神非常的好，干劲非常的足，毕竟泰富集团要逆势增长了。

林正杰也非常高兴，他前世看过一点资料，记得新鸿基大概是在1984年中时，拥有1100万平方尺的储备楼面（储备地皮可建成的楼面面积），而成本价不高于200港币每平方尺楼面。之所以如此高，新鸿基也是在这两年一直有购入土地储备。

所以，泰富集团也要在这两年将土地储备增长上前，以后要做香港四大‘发展地产商’之一（长实、新鸿基、恒基、泰富）。

夜晚。

齐国荣、白洁夫妇，以及一对儿女在公租房里吃晚餐，两人的脸上没有笑容。

“买亏了呢！我今天去打听北角的楼价，每平方尺只要660港币。我们倒好，每平方尺折合下来足足贵了快150港币，按照626平方尺的楼面计算，净亏10万港币。”齐国荣满脸懊恼的说道。

10万港币，他要赚一年半差不多。

而他们夫妇购买房子时间，只是早了三个月时间而已。

白洁惊讶的说道：“现在北角的房子这么便宜啊？”

齐国荣埋怨自己的妻子白洁道：“可不是嘛，要不是你那天喊我买，我们就不用损失10万了。”

白洁一听，马上不高兴起来，说道：“买不买还不是你决定的，当时你恨不得飞过去买房子。你要不要脸？”

齐国荣顿时心虚，只能说道：“只能说明你运气不好，你要是哪天不看报，我说不定就错过了。”

白洁马上还以颜色：“呸，报纸是给你买的，我没有看到，难道伱眼睛是瞎的？”

长女这时候懂事的说道：“爸妈，你们不要吵了，我们什么时候住进新房子啊！”

一听有新房子住，两人总算冷静下来。

齐国荣说道：“算了，反正是拿来住的，说不定以后还会涨上去。”

白洁说道：“本来就是，有人买便宜，有人买得贵。有人买1000港币每平方尺，岂不是要跳楼？”

比起自己的老婆，齐国荣还差点魄力。

这些年来，若不是上次白洁叫他买房，他可能还会拖很久。哪怕是跌价，也未必会去购买，毕竟心里侥幸还会跌。

齐国荣摸摸长女的头，说道：“明年就可以交付了，到时

候我们就可以搬进新家了！”

“耶，有新房住了！”

看到一对儿女的喜悦表情，齐国荣突然觉得，他自己又不是炒房子，何必纠结买得贵贱。

买房、买房、买房！

很多人在地产下跌时，依旧下定不了主意，认为会跌成白菜价，殊不知抱着这样的想法人太多了。

聪明的人都知道——别人恐惧时我贪婪，房价不可能白菜价。对于刚需者来说，买贵一点点不怕，但就怕错过机会。

几天后。

益大投资宣布清盘，公司主席钟正文潜逃香港，遗下21亿港币的债务和其它担保16亿港币。

消息一出，港九震动。

益大投资的钟正文，和佳宁集团的陈松青，可谓是穿着同一条开裆裤的合作伙伴。如今益大投资清盘，那么佳宁集团显然也已经非常危险。

不过此时在大家看来，佳宁集团有海外银行的支撑，仍然想度过难关，以期东山再起。

而香港警方第一时间抓铺了钟正文的儿子，按照港英法律保留的大清法中的‘债务世袭’判例，钟正文的儿子‘子承父债’，大概率要到赤柱监狱服刑。

这边。

林正杰却坐在汇丰银行大班的办公室，会见了沈弼。

泰富集团想抄底地皮或物业，不能等有了目标再去寻找贷款，这样显得很匆忙。于是，林正杰决定去说服多家银行，给予泰富集团的‘贷款承诺’。

而第一个，他便找到汇丰银行。

或许再等一年时间，泰富集团想借钱不会那么容易，因为届时可能林正杰会拥有银行。所以，此时就不要错过机会。

沈弼见到林正杰，笑着说道：“林先生是我见过最有眼光的商人，此次各家财团纷纷遭遇到困难，唯独泰富集团稳坐钓鱼台吧？”

林正杰谦虚的说道：“过奖了我原先本来就不擅长投资地产，高峰套现纯属忧虑，没想到倒是躲过一劫。”

新手光环嘛！

沈弼不知道林正杰的话真假，但毋庸置疑这一次泰富集团的资产转移——地产转变公共事业，是一次极大的成功。

“你这一次来？”

“是这样的，鉴于目前香港地产形势，泰富集团有意重新投资，趁低吸纳一些土地储备。所以，希望汇丰银行给予一笔2亿港币的贷款承诺，供我们随时支取。”

沈弼皱眉起来，随即担心的说道：“目前，香港银行对于地产贷款都是非常谨慎的，而且据我了解，泰富集团的债务也比较高的，虽然不影响企业的运转。”

林正杰自信的说道：“我们泰富集团的债务确实高达近30亿港币，但我们在香港几大银行中，存有2.73亿美金的定期存款，以及在美国投资有证券，所以债务实际上相当的低。同时，这笔2亿贷款，我们可以用价值3亿的港灯股权抵押。”

泰富集团向三家子公司借贷10亿港币，是没有抵押物的。

而前面20亿港币的抵押物，包括了在建的酒店项目、中巴和九巴的股权。现在能抵押的，也就港灯的股权了。

沈弼惊讶起来，没想到泰富集团的财务如此健康，简直匪夷所思。美金存款和美国证券的折合，怕是差不多有个20亿出头。这样算下来，泰富集团的实际债务可能就10亿。

不可思议，毕竟连益大的债务都高达21亿，泰富集团的市值巅峰时，是其好几倍。

“别人都在恐慌性抛售物业，据说嘉年地产550港币每平方尺成本的屯门嘉熙大厦，390港币港币每平方尺进行亏本出售。没想到，林生居然会逆势投资地产。”

林正杰很平静的说道：“我们泰富集团持股巴士、电力业务，离不开香港，自然会趁低吸纳。”

沈弼点点头，他爽快的说道：“既然如此，这笔贷款我可以答应！”

曾经，林正杰个人也借过汇丰银行20亿债务，但很快就偿还完毕。而在那一笔生意中（炒两座大厦），林正杰个人也是获利匪浅。

所以在沈弼看来，林正杰的私人财富也是不菲，信誉完全值得信任。

要知道，目前香港各大银行对于放贷，已经是非常谨慎。除非这家公司的信誉非常好，才会提供贷款，至于那些想度过难关而来借贷的，基本上银行是会见死不救的。

你有价值，银行才会救你，银行也不是慈善机构。

(本章完)