第533章 伊登的开发计划

（最近好像都是两章了）

一九九一年九月二十七日，星期五，上午。

纽约，华尔道夫酒店，二十一层。

皋月今天难得睡到了八点。

所罗门那边的事情总算告一段落，对外口径昨晚已经和弗兰克过完，今天的日程表上也终于空出了一大块。

按照千鹤原本的安排，上午应该是用来休息的。

结果九点刚过，门铃就响了。

“大小姐，凯雷那边的黑尔先生到了。”

千鹤看了一眼手里的日程表，神情有些无奈。

“他说是提前约好的，另外还带了一位客人。”

皋月正坐在餐桌边往吐司上抹黄油，闻言动作停了一下。

约是约好的。

前天在凯雷坐了一下午，临走的时候，罗伯特·黑尔确实提过一句，等所罗门的事情办完，想再占用她一点时间。

只不过她以为对方说的“一点时间”，至少也要等到下周。

“请他们去会客室吧，我换件衣服就过去。”

她低头看了一眼吐司，犹豫了两秒，还是把它整片塞进了嘴里。

……

会客室里，黑尔已经站起来了。

这位凯雷的合伙人五十出头，灰色西装，领带打得一丝不苟，是那种在华盛顿随便哪个酒会上都能找到十几个的长相。

他身边站着的人倒是有些不一样。

四十岁上下，身材高瘦，晒得有些发黑，西装明显是新买的，肩膀那里还有点不太服帖。

手里夹着一个比公文包还大的图纸筒，站在华尔道夫的会客室里，看上去像个刚从工地上被人拎过来的包工头。

“西园寺小姐，”黑尔先迎了上来，“恭喜。”

“昨天那场股东大会，我在办公室里看了直播。说实话，我原本以为至少还要吵上一个星期。”

“我也以为。”

皋月和他握了握手，在沙发上坐下。

“不过巴菲特先生比我更不想吵，所以就提前结束了。”

黑尔笑了一声。

“这句话要是让华尔街日报听见，明天大概就能上头版。”

“那就麻烦黑尔先生替我保密了。”

寒暄了几句所罗门的后续安排，黑尔很快就把话题转了过来。他显然也知道，眼前这位日本大小姐的时间并不便宜。

“其实今天冒昧过来，除了道贺以外，还有一个我们最近一直在研究的项目，想请您考虑一下。”

他侧过身，示意身边那个高瘦的男人。

“这位是托马斯·伊登先生，加利福尼亚的开发商。”

“最近半年，凯雷一直在关注美国军事基地关闭以后，那些土地和设施能够怎样重新利用。”

“托马斯的项目，就是我们在这个过程中接触到的。”

黑尔说到这里，又看向皋月。

“我觉得您可能会对它感兴趣，所以今天特意把他也请了过来。”

“西园寺小姐。”

伊登伸出手，握得很用力。

“很荣幸见到您。我在电视上看了您三天，今天总算见到真人了。”

“电视上的我比较凶吧？”

“……没有，您比电视上年轻。”

伊登愣了一下才回答，显然没想到对方会先开这种玩笑。

皋月眨了眨眼。

嗯，这个回答还算及格。

“好了，托马斯。”

黑尔适时接过了话头。

“西园寺小姐今天愿意抽时间见我们，已经很不容易了。你不是有很多东西想给她看吗？”

“哦，对！”

伊登像是终于想起了自己今天是来做什么的，连忙把一直放在脚边的图纸筒拿了起来。

“西园寺小姐，我今天带来了一份规划图。如果您不介意的话，我想先从这个项目所在的地方讲起。”

“当然，请便。”

得到允许以后，伊登便把图纸筒放在茶几上，拧开盖子，抽出一卷规划图，在桌面上摊开。

又从公文包里取出几枚金属压块，将图纸的四角一一压住。

图纸上是一段海岸线。

一侧是蓝色的海湾，另一侧是层层叠叠的等高线，中间夹着一片被红线圈起来的区域，旁边用铅笔写满了各种标注。

“您看，这是圣路易斯奥比斯波湾。”

伊登的手指落在图纸上的海湾位置。

“就在加利福尼亚中部海岸，旧金山和洛杉矶之间。往北开车三个多小时就能到硅谷，往南到洛杉矶也差不多四个小时。”

他沿着海岸线比划了一下，又将手指往内陆移了移，停在那片被红线圈住的区域上。

“这里是陆军的一处基地，从二战的时候就在了。训练场、营房、仓库、维修厂，还有一段专用的码头和铁路支线。”

“今年七月，国会通过了第二轮基地关闭清单，它在上面。”

皋月轻轻“哦”了一声。

基地关闭委员会。

这件事她是知道的。

随着美苏关系缓和，冷战时期维持的

庞大军事体系已经开始缩减。

美国国防预算不断收紧，五角大楼也开始着手关闭那些不再需要的军事基地。

不过，关闭基地可不是一件容易的事。

每一座基地背后，都有当地的就业、税收，还有不愿意失去这些东西的国会议员。

所以美国人干脆搞出了一套基地关闭委员会的制度，由委员会列出清单，再交给总统和国会处理，免得每个议员都跳出来保自己选区里的那一座。

八八年一轮，今年又是一轮。

以后还会有更多。

“按照目前的时间表，部队会在九三年到九四年之间陆续撤出，”伊登说，“到时候大概有一万多名军人和他们的家属离开。”

“再加上基地里雇用的平民员工，还有靠基地吃饭的那些生意。”

他在图纸边缘那座小城的位置点了点。

“这里的人口，差不多有一半跟基地有关系。”

“基地撤走以后，这座城就没有理由存在了。”

他又抽出几张照片，一张一张摆在规划图旁边。

主街上的商铺，差不多有一半都拉着卷帘门，门上贴着“出租”的牌子。

一间汽车旅馆的招牌缺了两个字母，另一间理发店的橱窗里还贴着前年的海报，玻璃上积了一层灰。

“其实不用等到基地关闭。”伊登说，“这两年，当地的经济就已经开始走下坡路了。”

“国防订单缩减，南边那些航空航天公司一直在裁员，很多工程师和技工失业以后跑回了老家，结果老家也找不到工作。”

“再加上房地产崩盘，储贷机构一家接一家倒闭……”

他停了一下，自嘲地笑了笑。

“我自己也是那一批倒霉鬼之一。”

“哦？”

“八十年代我在橙县和萨克拉门托做过几个项目，写字楼、工业园，还有两个住宅社区。”伊登倒是没有遮掩，“做得还不错，至少当时是这么觉得的。”

“但从九零年开始，给我贷款的那家储贷机构被监管接管了。后面那个工业园的二期，到现在还是一片打好了地基的空地。”

皋月看了他一眼。

照片上那些关着门的商铺，这个人大概比谁都熟悉。

“所以您想在这里重新建一个工业园？”

“不止是工业园。”

伊登的手重新落回规划图上，语速明显快了起来。

说到这里，这个略显局促的男人整个人都变了，好像终于回到了自己熟悉的地方。

“我管它叫科技与产业开发区，一共分三到四期。”

“第一期不碰军方的土地。”

他的手指沿着红线外侧，划出一块靠近公路的区域。

“基地周边这一圈，有大量私人土地、废弃的仓库和已经关掉的工厂。现在价格很低，业主都急着脱手。”

“我已经花了几个月和当地的业主逐一接触，谈下了其中一部分的优先购买权。剩下的也在继续谈，只要资金到位，第一期的土地就可以开始收购。”

“这一块靠近高速公路，离港口也近，适合先做轻工业厂房、仓储和电子装配。”

“那些从航空航天公司裁下来的工程师和技工，本地就有好几千人。他们并不缺手艺，只是需要一个能上班的地方而已。”

“然后第二期是研发园区。”

他的手指往北移，停在一片靠近海岸的缓坡上。

“这里地势高，风景好，适合做低密度的研发楼和实验设施。附近还有几所州立大学和社区学院，斯坦福和伯克利开车也不算太远。”

“第三期是生活配套。住宅、学校、医院、商业街。”

“要让工程师愿意搬过来，光有办公室不够。得让他们的太太愿意来，孩子有学校上。”

“至于第四期——”

他终于把手指放在了那片被红线圈住的基地上。

“就是这里。”

“基地关闭以后，一部分土地会被释放出来。营房可以改成宿舍，维修厂和仓库可以改成厂房，码头和铁路支线也都能用。”

“如果能拿到这一块，整个开发区的面积会扩大好几倍。”

皋月没有说话，低头看了一会儿那张图。

图纸画得很细。

道路、管线、排水、分期边界，甚至每一期的绿化比例都标了出来。

铅笔的字迹有新有旧，有些地方被擦掉重写过好几遍，纸边已经磨得起毛了。

跟那些拿来骗投资人的漂亮效果图不同。

皋月看得出来，伊登在这份规划上花了不少心思。

“地方上的态度呢？”她问。

“很支持。”

伊登从文件夹里抽出几封信，推到她面前。

“这是县议会和市议会出的支持函。本地还成立了一个基地再利用委员会，我是顾问之一。”

“这几个月，我跟他们开了不少会。土地怎么规划、基地关闭以后怎么安置失业人员，还有哪些设施能够保留下来，我们都讨论过。”

他又从文件夹里取出一份材料，放在那几封信旁边。

“还

有这个，是我们目前正在讨论的优惠方案。”

皋月拿起来翻了翻。

“税收减免？”

“对，还有土地规划、基础设施和审批方面的支持。”

伊登解释道：

“现在当地最担心的就是基地撤走以后，大批军人和家属离开，剩下的人也因为找不到工作而陆续搬走。”

“所以他们希望能够尽快引进一批真正愿意长期经营的企业，把失去的就业和税收重新带回来。”

他指了指材料上的几处条款。

“如果开发区能够顺利启动，市县两级愿意研究地方财产税减免方案，协助整合土地，并且承担一部分道路、供水和排水设施的建设。”

“另外，开发区还可以设立专门的审批协调窗口。”

“企业建厂、申请用地调整或者办理其他手续，都可以通过这个窗口集中处理，不用自己跑遍各个部门。”

皋月翻到下一页。

“这些条件已经确定了？”

“还没有。”

伊登摇了摇头。

“具体能够给到什么程度，要看最后有多少投资、能够带来多少就业，以及哪些企业愿意真正落户。”

“不过，当地政府已经明确表示，如果能够找到一家有足够实力的企业作为主要投资者，他们愿意根据这家企业的实际需求，重新讨论整个开发区的规划和优惠条件。”

他说到这里，稍微停了一下。

“说实话，他们现在最缺的就是这样一家企业。”

“至于州政府那边，我们也已经开始接触了。不过目前还只是初步表态，具体能提供什么支持，还需要继续谈。”

皋月点了点头，把那几封信大致翻了一遍，又放了回去。

“那么，关于这个项目，我还有几个问题想确认一下。”

她重新看向伊登。

接下来的问题，皋月问得很细。

土地的产权结构，第一期到底有多少已经签了优先购买权，多少还只是口头意向。

资金需求，每一期大概要投多少，伊登自己能拿出多少，已经谈了哪些银行。

企业入驻，目前有没有确定会来的租户，大概是哪些行业，规模多大。

开发周期，每一期多久，什么时候开始有现金流。

地方政府的优惠方案，哪些属于已经明确的支持，哪些还需要议会批准，具体又会和多少投资、多少就业岗位挂钩。

收益，按照他的测算，最终的回报率大概是多少，以及这个数字建立在哪些前提上。

伊登一个一个回答。

第一期需要一亿两千万美元左右，主要是土地和基础设施。

整个项目如果全部做完，按照今天的价格估算，总投资大概在十五亿到二十亿美元之间，周期十五年以上。

他自己能拿出的，连零头都不够。

“银行那边呢？”

“现在加州的银行，”伊登苦笑，“听到‘房地产开发’四个字，就会直接把电话挂掉。”

“至于租户……”

他沉默了一下。

“有意向的不少，主要是几家做国防电子的小供应商，还有几家本地的软件公司。”

“但都是中小企业，他们愿意来，前提是有别人先来。”

“一个开发区最难的就是第一批，没有人愿意当第一个搬进空地的人。”

皋月轻轻点头。

这倒是实话。

“那军方的土地呢？”她问，“您刚才说，一部分会被释放出来。”

“一部分是多少，什么时候释放，以什么价格？”

伊登这一次没有立刻回答。

旁边的黑尔也没有插话，只是端起茶杯喝了一口。

“这是整个项目里最不确定的部分。”伊登终于说道，“我不想骗您。”

“按照现在的程序，基地关闭以后，土地要先在联邦政府内部过一遍。”

“其他联邦部门有优先权，然后是州和地方政府，还有一些法律规定的公益用途。剩下的才会进入转让或者出售。”

“这个过程快的话三五年，慢的话十年也有可能。”

“另外，一个用了五十年的军事基地，地下有什么东西谁也说不准。”

“燃油、溶剂、废弃弹药……环境清理是陆军的责任，但陆军什么时候清完，清到什么程度，现在没有人能给出答案。”

“所以，您看到的第四期，”他指了指那片红线，“目前只是一个可能性。”

“第一期到第三期，就算完全拿不到军方的土地，也能独立成立。只不过规模会小很多，回报也会低一些。”

皋月看着他。

能把最弱的地方主动摊开讲，而不是等投资人自己翻出来。

这个人倒是比她预想中的要老实。

也可能只是足够聪明，知道面对西园寺这种级别的尽调团队，藏也藏不住。

不过无论是哪一种，都不算坏事。

伊登的计划，她现在已经大致了解了。

接下来，她更想知道的是，凯雷为什么会把这个项目带到自己面前。