第254章 玩剩下的套路

下午刚上班，刘杨坐在办公桌后听着徐金宁和江奕云汇报沙湖大道297亩地块的事情。

江奕云将刚刚做好的拿地测算报表放到刘杨面前，刘杨拿着报告一边翻看一边听着江奕云的讲解。

“刘董，这一版的拿地测算是基于设计部最新确认的强排方案做的，沙湖大道地块扣除代征道路和绿地后，实际净用地面积是19.8万平方米，约297亩，根据规划指标，容积率2.0，总建筑面积39.6万平方米，地块挂牌起拍价是6.73亿元。”

说完指着报告上的一行加粗数字说道：“折算下来，起拍楼面价已经达到了1700元/平方米，这个价格，已经非常接近我们恒达华府项目当初1766元/平方米的拿地楼面价了。”

刘杨听到这个数字差点气笑了，他放下报告靠在椅背上点了一支烟，语气里带着毫不掩饰的讥讽：“市里这是看着最近武市的土地市场火爆，真把咱们当猪宰了啊？一块位置、配套远不如恒达华府的地，起拍价就敢定到这个水平？”

坐在一旁的徐金宁立马点头附和道：“刘董说得没错，这摆明了就是坐地起价，要我说，根子还是出在上个月世贸集团拍下的那块鹦鹉洲地王上。

31.5亿的天价，楼面价直接抬到了2100元/平方米，虽然那块地在汉阳，但对整个武市土地市场的心理预期还是产生了巨大的冲击”

说完徐金宁还叹了口气：“现在的影响是连锁的，就连非官方渠道的土地转让市场价格都被这股风给带起来了！

以前私下谈还能有点空间，现在恨不得比招拍挂还贵！”

刘杨听完也是无奈地摇了摇头，这就是资本涌入和行业上升期导致的必然结果，他弹了弹烟开口道。

“这个是没办法的事，大势所趋，现在外地房企都在大量进入武市市场，连港岛的资本都想掺一脚，僧多粥少，优质地

块就那么多，不抢得头破血流才怪。”

“就说四月份要摘牌的永清地块，就算我们准备充分，加上总价高能吓退一部分竞争者，最终的楼面价还不是破了2200元/平方米，没办法，这就是现在的市场。”

说到这里，刘杨脑中忽然想到了什么，看向徐金宁问道：“徐经理，你刚刚说什么了？最后那两句。”

徐金宁被刘杨这突如其来的追问弄得一愣，不确定地回忆道：“我刚刚说......世贸地王对武市地价产生了很大影响？”

“不是，下一句。”

徐金宁想了想试探着说道：“就连非官方招拍挂的土地转让市场价格都被抬了起来？”

“对！就是这句！”刘杨眼睛一亮，打了个响指：“咱们的思路是不是有点被局限住了？为什么一定要盯着官方的招拍挂市场，现在武市土地市场这么火，很多手上有土地但是没能力开发的公司都冒了出来，我们完全可以通过协议转让、股权收购的方式从这些地主手里买地啊。”

徐金宁听完先是眼睛一亮，但随即谨慎地提醒道：“刘董，您这个思路确实可行，这种非公开市场的土地转让操作好了，确实有可能拿到优质地块，避开激烈竞争。”

“但是这种方式的不确定性也非常大，首先就是价格，很多卖家漫天要价，谈判周期会很长，变数也多。

其次也是最麻烦的，这些土地背后的产权和债务关系往往非常复杂，很多土地可能被原业主反复抵押了好几次，牵扯多家金融机构，有的存在历史遗留的债权纠纷，稍有不慎就会掉进坑里。”

刘杨听着徐金宁的分析，思考了片刻开口道：“这些风险我知道，不过，这种拿地方式也不能因为怕风险就完全放弃，这可以作为我们土地储备的一个重要补充渠道。”

说完看向徐金宁开始布置任务：“徐经理，你最近除了全力

跟进沙湖地块的招拍挂，也要分出一部分精力留意市场上有意向转让土地的公司，多跟本地的一些掮客保持联系。”

“如果有条件看起来还不错的地块，先初步接触，如果真有兴趣，到时候配合集团法务部做好全面深入的尽职调查，反正我们目前不缺项目，对这种项目我们不急，可以慢慢看仔细挑。”

接着刘杨补充道：“如果遇到土地条件特别好的，如果对方要价太高，也不一定非要全资买断，可以谈合作开发嘛！对方出地，我们恒达负责开发建设和销售运营，最终利润分配可以再谈。

这样的话，对方分享了开发收益可能更容易接受，我们也用更少的自有资金撬动了项目，实现了品牌和管理输出，双赢！”

徐金宁听完刘杨这番补充，眼前豁然开朗！这个思路显然比他刚才想的单纯收购又进了一步，灵活性和可操作性都大大增加！

“刘董，这个方法好！”徐金宁发自肺腑地拍着马屁，“如果采用这种合作开发的模式，我相信很多手握土地但缺乏开发能力的公司会非常感兴趣，谈判的余地也会大很多！”

刘杨心里暗笑，这算什么新方法，不过是把李超人当年在港岛起家时玩剩下的套路搬过来用用而已，不过在这个时间点的武市，或许还算有点新意。

他面上鼓励道：“行，那这件事你就多费心，放心，真要是通过这种方式成功拿到了优质土地，奖金就按公司拿地激励制度执行，我亲自给你批！”

徐金宁闻言立马保证道：“谢谢刘董！我一定全力以赴！”

紧接着刘杨又将注意力重新拉回到沙湖地块的测算报告上，看向对面一直等待的江奕云说道：“江经理，你继续，按照现在的强排方案和成本数据，我们的测算结论是什么？”

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