第三百三十一章 房地产有房地产的玩法

这场会议，有陈学兵搞定瀚龙集团的前提和省二建收购作为开端，气氛非常好。

资阳中转仓，定位是一个集散中心，双方共同配合保障，在两三年内逐步把客运、货运、水路、铁路交通设施全部配齐，保证大家的货到了这里就不用再跑第二站。

货物在这里等待拼仓，可以在这里自行选择最快或最便宜的运输方式，分配到它应该要去的铁路和航线，因为有了集中的运输规模，陆运不空车，轮渡不空船，可以最大化节省大家的远程运输成本。

客运和货运站落地最快，半年内就可以配套，水路次之，铁路修建时间最长。

在这里拼仓，大多是要囤货和等待的，需要大量的现代化仓库。

陈学兵提出的第一步就是大家一起搞基建，先把各自的中转物流仓修建起来，形成了一个园区，进而吸引更多的企业来这里搞仓库，两地的物流设施才好进行配套。

两地经过协商：基建工程分三期推进：

一期打基础：政企联合建设核心物流基础设施。

二期招商：通过招拍挂出让土地，吸引有长期入驻意愿的企业自建仓库。

三期做公共服务：政府进驻扩大公共服务规模，修建可供租赁的公共仓库。

第一批进来的企业，就在这里，目标是建成40万平方米。

这批企业在土地价格上有很大优惠，但也要负责搞好相应区域的三通一平（通电通路通水、土地平整），大家用一个设计单位，按照统一外观修建，道路统一规划，保证园区的颗粒度对齐。

那么大家就负责出钱，承建商就是同一家。

这个承建商，其实理应是股安建设，或者说瀚龙如果没走，可能就是瀚龙。

但陈学兵搞走了瀚龙，自己也没要，反倒请来了川地大佬华西集团作为一期承建商，与发改委、国土厅、交通厅协商，给大家规划了一个实惠的方案，从购置土地到土建安装、基础配套、仓储设备、管理费税费，合计7.2个亿，平均每一万平米1800万。

这个价格比大家普遍的心理预期还要低10%以上。

要是换作瀚龙来做，价格再高20%，大家也只能捏着鼻子认。

这一举动，让各方都感觉到了这个项目里的清新空气，十分满意。

华西集团依然有12%左右的利润，与股安也建立了进一步的友谊。

只是参与各方有着不同的利益点，各有短期或长期规划，所以各自出资多少的问题，大家都在商榷。

初步磋商下来，大家积极程度超预期，11家公司认购了27万平方，陈学兵也现场打电话给刘强东，确认认购了4万平方。

剩下的工作，便是将余下的9万平方摊给大家，或寻找新的认购方。

会议结束，主要负责此事的鲜厅长心中的大石落定，紧紧握住陈学兵的手感慨道：

“没想到啊！陈总落实有力，结果比我们想象中高了不少！有了这31万平，园区就算有着落了！”

目标40万平，但有几个项目能真的达成目标的？75%以上的完成率，已经不错了！

陈学兵却笑道：“要是都像鲜厅长这么通情达理就好了，重庆可是给我下了死任务，要把40万平的初期规模给达到，这样吧，回去以后我再给各个重庆企业做做工作，你们这边也在发掘发掘.我看新希望集团没来吧？他们就没有需求？”

刘永好是四川的知名富豪，连续几年上榜，新希望现在又是亚洲第二大的农牧企业，注册地在成都，运输业与新希望业务也息息相关，理应支持一下。

鲜厅长却略微尴尬道：“新希望的业务走出去比较早，前几年就进入了东南亚，国内的运输渠道主要依赖公路陆运，私聊是通过卡车直接从产地运至加工厂，成品是通过公路网络分销至全国零售网点，乳制品对于冷藏运输车十分依赖，他们的运输网络都是自营和定向外包，刘董事长也常在外地，也比较忙，所以没有邀请他们。”

陈学兵也听明白了，人家现在不在四川玩，不好邀请。

“他们不是收购了山东的六和集团，要做生猪和食品加工嘛，而且广西和云南是出口东南亚的陆路边境枢纽，等成渝经济圈逐步扩大，整个西南一盘棋，这个物流仓的价值要数倍的提升，这样吧，刘董那边我跟他联系一下，看看他的想法。”

鲜厅长眼神一亮：“你熟？你不会.还投了新希望吧？”

陈学兵乐了：“您说笑了，我又不是把股市全买了！不过刘董现在一心扑在民生银行，现在应该在BJ，我问问，应该联系得上。”

新希望、东方集团、泛海集团是民生的三大股东，刘永好此前也担任了民生银行10年的副董事长，但今年被张宏伟和卢志强踢出董事会，正在经历第一次民生之争。

这件事应该是卢志强发起，起因是张宏伟和卢志强都要在民生贷款，而刘永好一向不主张股东关联交易，于是俩人联手把他请出了董事会。

按理说卢志强和刘永好矛盾不小。

但就在最近，和卢志强好得穿一条裤子的柳传，又和刘永好等人一同发起“中国企业家俱乐部”。

成员有柳传、马云、王石、刘永好、马蔚华、俞敏洪、李书福、郭广倡、王健林等人。

这个“等人”里，也有陈学兵。

柳传邀请了他两次，马云也找了他一次，说12月7号打算在BJ聚会，算是正式成立。

陈学兵是没时间去参加的，但柳总说名单里缺少金融家，为了扩大影响力，愣是软磨硬泡给他整进创始成员名单里了。

他想着反正是个较为公开的圈子，加入就加入吧，就算是多了个电话簿，以后有什么业务联系这些人，也有个直接的渠道。

此时也算是用上了。

鲜厅长啧啧道：“你们搞金融的，人脉圈子就是广，重庆选你来当项目的中间人，真是找对人了。”

陈学兵笑着不置可否。

这段时间，他愈发觉得自己的人脉圈子还是太小了，尤其是房地产方面，很多事情想找人办，却够不上。

是时候扩展一下交际了。

翌日，12月6号。

成都青羊，一座两层院落焕然一新，重焕活力。

一楼办公室人声鼎沸。

“跟你说，你来就是了！这是大老板，工资肯定不是问题，我是你表叔，未必还会害你！”

“对头对头，罗家碾！你记得发邮政！跟快递的说一声，箱子里头是仪器！要垫点泡沫！”

“喂！龙总！我记得你在绵阳干过一个二十万方的项目嘛！那边拉沙的电话你还有不喃？.嗯！我现在跟了个大项目！”

项目经理们大肆招兵买马，或为各自的项目做着前期准备工作。

二楼总指挥办公室，股安的几位头头也在会议桌前商议。

“成渝经济圈的工作我来办。”陈学兵手指敲击着桌面，说道：“但是建设项目，要分为两个部分，不要混杂在一起。”

“房建指挥部，就放在这边。”

“阿坝的高速、213国道维护项目和服务区建设，就放在省二建，他们金牛那个办公室太远，我看就在附近租一栋楼，把办公室搬过来，方便你指挥。”

毕亚雄略作沉吟，道：“两边的技术员和施工管理人员现在到位的有82个人，技术工人有117个，我们自己来管理，事情会比较多，而且项目经理要时常过来开会，我建议每个项目再配两名项目副经理，一个作为行政补充，一个作为现场管理补充。”

陈学兵点头问道：“人手调动得过来吗？”

“还有时间。项目考察，选择，审批，怎么也要忙一两个月，还有设计的事情，要让重交大派人过来，我们不止要补充队伍，还要组织技能培训。”

“抓紧，建设厅和国土厅答应配合我们，考察的人马上派下去，半个月内把土地和方案敲定，边设计边施工吧，这次的楼盘我们统一出图，参考恒大的模式。”

恒大目前正在高速扩张期，为了拿地快速投建资金回笼，玩的是“一套图纸打天下”，无论哪个

地方的高楼住宅，长得都一模一样，这样方便成本核算和物资集采，还省去了设计费和时间。

陈学兵说到这里，郑重了一些：“这个项目，我们要探索出自己的管理模式，我们的起步和其他房地产公司不一样，国内房地产和土建并行、自己全面组建施工队伍的大型建设公司我们几乎找不到参考，管理起来十分麻烦，人员架构也会非常庞大。但是这样做的好处就是，我们可以把主要精力放在材料物资方面，我们要搞集采，集团采购和集中采购，把材料成本大幅压缩，我定个明确的目标：要达到万科的90%以下。”

毕亚雄一愣：“.不可能吧？万科可是国内房地产的龙头老大”

陈学兵嘴角轻咧。

不可能吗？

有公司已经做到了。

他虽然没做过房地产，但前世他还真认识一个同时给万科和恒大供过防水材料的供应商，聊过两个公司的管理模式。

万科的王总是官二代，管公司是定战略，没事去国外滑雪，旅游，拍拍纪录片，打造精英人士的品牌形象，业务管理上，不同部门各司其职。

而恒大的许总是个草根出身，通过给中达管项目挣到的第一桶金，深知材料成本上的利润空间，公司壮大的前几年，一直是自己在管材料，并且亲自和供应商谈判，参考的价格标准就是万科采购价的90%。

08年前后，还参考工厂的材料管理模式，搞了国内房地产第一例项目集采，也为恒大日后的集资模式打下了基础。

恒大的资金模式没必要学，但初期的扩张模式还是可以参考的。

“项目集采，你来负责召集供应商，我来谈判，项目全面开工之前，我把价格全部搞定。”

陈学兵胸有成竹地说道。

材料管理，不止是许老板的强项，前世他也深谙其道。

“行！你亲自来，我就没什么顾虑了！”毕亚雄一口答应。

进货价，无论在哪个行业都是老板的敏感区，老板亲自来定，后面也少一些争议。

此时，蔡志坚看了阚治冬一眼。

阚治冬轻咳了一声，说道：“钱还是个大问题啊，现在股市上盈利不足六个亿，你搞集采，要花很多钱吧？还要拿地.”

这段时间花的钱，都是股安建设之前的项目回款，总部倒是还有点钱，是这段时间收回来的债务包欠款，但也就五六千万。

“够了，八个亿就够，现在的市场这么火热，等到月底，八个亿怎么都有了，元旦前，我们进行一次分红。”陈学兵笑道。

毕亚雄眼神一凛。

“八个亿不够吧？”

光拿地也不够啊！

难道董事长准备玩灰的？

听说一些地方上盘根错节的房地产公司缴纳土地保证金以后，通过违规的方式又快速把保证金抽走，拿去下一个项目.

这可是涉及好几个市的大项目。

陈学兵从毕亚雄飘忽不定的眼神里看出了他的想法，嗤笑了一声。

“想什么呢，八个亿拿地不够，但够我们还贷款了，把总部那笔7.5亿的贷款还了，咱们就解套了，我要和国开行重新沟通，拿15个亿，而且不能做集团整体质押，只能质押部分奇点股权，给后续的贷款留出空间，等把地拿进来了，我们继续找四川的银行贷款，投入项目。”

银行的钱，要用起来了。

首选就是国开行，因为政策性银行的利率低，接近LPR。

这个银行的钱，一般的公司是拿不到的，但股安这样频频与地方合作的公司，能从国开行拿钱的名目还是很多。

“国开行的钱.多久能拿到啊？”蔡志坚犹豫道：“我们刚还进去，又要拿钱，重新评估和审批，起码要一两个月的时间吧？春节前.钱能下来吗？”

“不好说，不过该办的事情继续办。”陈学兵思考着，眼神深邃：“房地产有房地产的玩法，如果有八个亿，加上集团的资金，还完贷款，怎么也还有一个亿。”

“这一个亿，咱们把排面先撑起来！”