第663章 一箭三雕的主意

现在才2102年，建设万达商场那块地上还种着庄稼。

整个城市往东的边界线还没扩张到那里，但是临近住宅小区的低容积率地块已经拍到400万/亩的价格，加上商业用地容积率远超住宅的1.5密度，按照市场价来评估的话，亩单价不会低于500万/亩。

即便没有万达的名气，能以30万/亩的价格拿下，但是只要控制在100万/亩的价格以内，怎么开发都不会亏。

要知道万达模式并不全是商业。

在万达广场的边上，必然伴有万达公馆。

几乎等于白送的地皮，加上建筑成本，再以市场价格出售商品住宅房，赚取的利润足以覆盖商业综合体的成本。

除此之外，还能白捞一座星级酒店，一条影视院线。

对于罗阳来说，地产项目上赚到的钱用在本地，这种结果是最好的。

所以在他提出商业综合体项目的概念后，饭局上的气氛一下子热闹了起来。

“罗总，像这种项目的总投资一般需要多少啊？”

有些想要了解的信息，不一定要领导开口，熟练掌握艺术的纪建章趁着碰杯的功夫提出疑问。

“整体投资在10个亿以上。”

即便把住宅的建设成本都算进去，也用不了这么多钱，毕竟土地等于白送。

但是投资额这玩意，只要不太离谱，膨胀个一两倍没问题。

“当然，这个数字把资金成本也算进去了。”

罗阳不想说的太夸张，稍稍解释了一下道：“现在因为地产行情不错，所以对项目融资的成本也抬高了不少，前几天在魔都有两家地产公司老板说起，借助金融平台对外各融资5个亿，利息给到了15%。”

“15%的年息？”

国土的沈振新诧异道：“这么算下来的话，5个亿的资金，一年下来的利息都要7500万？”

“是的，每年7500万利息。”

罗阳点头道：“而且都是借用两年，算下来要支付1.5个亿的利息。”

“这么高的利息，项目支撑的住？”

唐海林也惊讶万分：“现在地产开发的利润有这么高了吗？”

“唐叔，人家不是这么算的。”

罗阳笑着解释道：“他们在开发过程中运用了杠杆，加上开发节奏的利用，这5个亿在两年里可不止开发一个项目。”

“哦，你说说呢？”

唐海林顿时感兴趣起来：“这对于我们今后的管理也是有用处的。”

其实这在地产开发业内不算是秘密，即便罗阳不说，他另外找个地产开发公司的负责人也能问到。

“比如一块价值5个亿的地块，开发公司以15%的年化利率借来使用，买下这块土地进行开发.”

罗阳解说道：“土地拿到手之后，就可以放到银行里进行抵押，按照现在的规定，一般是60%，也就是3个亿，当然，这笔贷款不会做太长时间，一般是8个月到1年左右的时长等到这3个亿到位之后，开发公司再自己拿出2个亿来，又可以另外拿一块土地，如此循环。”

2012年的时候，阳市这种五线小县城基本没有外来开发公司进驻，绝大部分开发建设都是本地企业完成的。

地方性小型开发公司可能会有银行贷款，但是绝对做不到上这么大杠杆的地步。

像唐海林他们这些领导，现在还没有接受外来大型地产开发公司的洗礼，根本不知道在地产开发中杠杆能加到多大。

是啊，谁敢想啊。

某宇宙第一大房企，三十多亿资本，撬动两万亿贷款。

在行业暴雷之前，哪怕是业内都不敢相信。

所以酒桌上这几个领导听了罗阳的解说后，露出的表情已经不是惊讶，而是震惊了。

原来地产开发还能这么玩？

“.第一个开发的项目，按照现在的工程建设进度，大概在拿到土地后200~250天左右开始预售，按照现在的市场行情，基本上7~8个月左右能卖掉90%以上的房源，开盘就清盘的也不在少数。”

罗阳不管他们的震惊，散了一圈烟之后继续道：“项目资金回笼之后，一部分留给项目建设，一部分用于还贷，剩下的大头用于继续拿地而第二个项目和第一个项目开工的间隔期大概只有一两个月，后续开盘回款又可

以续上还贷”

“嘶~~~”

唐海林倒吸一口冷气，随后忍不住开口问道：“资金绷的这么紧，就不怕资金链断裂？”

“怕啊。”

罗阳耸了耸肩膀道：“所以地产公司遇到行情不好的时候，有些扛不住的就会破产，烂尾楼就是这么来的当然，我刚才说的那种资金使用方式比较极端，一般来说，地产公司不会崩的这么紧。”

有些话只能点到为止。

现阶段，大部分地产公司的负债率还控制在60%~70%左右，大家比较理智，再过几年，就往90%、110%、130%的负债率上飙升，说好听一点叫上杠杆，实际上就是拆东墙补西墙。

这还不算吃相难看的。

等到后来年底结算工程款，用承兑商票来减轻资金压力，更有甚者，用上自家银行的商票，兑现时间一拖就是一年往上，这才叫极限使用资金.

“难怪融资5个亿能给到15%的利息。”

纪建章感叹道：“只要自己手里有三五个亿，加上借来的这笔钱，两年里能做四五个项目还不止。”

“是啊，如今的行情下，一个住宅项目的毛利不会低于25%，四五个项目的话，总盈利超过100%了。”

沈振新也附和道：“即便去掉30%的两年融资利息成本，还剩下70%的毛利润，平均下来每年达到35%，这个收益真不低了。”

“不是不低，是很高了。”

小叔罗建民这时候也感慨了一句。

“小罗啊，你不会这么玩吧？”

前面之所以震惊，是因为没见过，也没听说过。

但是在罗阳解说一遍之后，在座的几个领导都能发觉里面的好处和弊端。

关键是这个弊端比较极端，万一造成烂尾，就比较难收拾了。

所以唐海林比较关切。

“唐叔，我是本地人，在老家这么多产业，跑都跑不了的。”

罗阳笑着回复道：“别说拆东墙补西墙了，就算质量搞的不好，都要被老家人戳脊梁骨的。”

“哈哈哈”

听了罗阳这番话，唐海林哈哈大笑起来。

他端起酒盅道：“不止戳你脊梁骨，大家都知道你老丈人是姜远山，回头连他都逃不了。”

“我先把这杯酒喝了压压惊。”

罗阳端起酒盅，低了一寸杯口，碰完后一口干掉。

“唐叔，你这么一说，我都不敢搞地产开发了。”

他放下杯子后道：“还是安安稳稳的做我的实体制造产业吧，规模做大了，地方政府还得捧着我，生怕我把总部搬迁掉.做地产的投入资金这么大，即便赚钱了也被叫好，太没意思了。”

嗯，除非愿意上杠杆，把规模做大，然后组建一支歌舞团。

听到罗阳有撂挑子的想法，唐海林不干了。

“小罗啊，像你这样的本土企业家，我们还是放心的。”

他以为刚才的敲打重了，赶紧弥补道：“尤其是商业综合体这种项目，能帮当地带来几千个就业岗位，已经不比一家上规模的制造业企业差了，我们政府该给的优惠也一定会给到位.”

刚才罗阳可是婉拒了住宅开发。

因为推不过他的情面，才提到了投资建设一个商业综合体的想法。

本来就带着犹豫，自己再给压力，这个不比老姜差的小狐狸说不定就借机缩回去了。

“反正前期还要做不少准备工作，走一步看一步吧。”

罗阳笑着回应道：“刚才答应唐叔的规划方案肯定会拿一套出来，至于后续会不会落地，还需要市里和投资方都觉得满意才行，这里面一来一去的谈判不是短时间能完成的。”

“不管怎么说，你先把方案草本拿出来。”

唐海林抓住罗阳的小尾巴道：“至于市里，我去和领导汇报，尤其何高官那里，他对于城市面貌改善这一块非常上心，像商业综合体这种项目，他一定会非常感兴趣的。”

他这话倒是没夸张。

记忆里，阳市的万达广场项目就是何高官在任的时候引进来的。

为了接触万达上层，据说还动用了他自己的私人关系。

说完这些后，唐海林也不给罗阳拒绝的机会，立刻使眼色，让其他人转移话题。

“罗总，前两天茅总

来我办公室有点事，顺带聊到了你。”

国土的沈振新秒懂领导的眼神：“他笑着说被你老丈人骗到魔都去投了200万米元，结果连晚饭都没吃饱，最后不得不去吃夜宵”

“没吃饱是真的。”

罗阳笑着回应道：“但是说到被我老丈人骗了这件事就不对了。”

说到这里的时候，他顿了顿。

“唐叔，洪主任、纪局、沈局，蒋秘书、小叔.”

端起酒杯挨个示意了一下，罗阳才继续道：“你们瞧着吧，等到年底的时候，他们几个老板得挨个请我岳父吃晚饭，到时候请大家去见证！”

“罗总，这可是你说的啊！”

沈振新当即就道：“到时候他们请你岳父，必须带上我们见证。”

姜远山带去魔都的几个老板在阳市的名头都不小，和洪主任以及罗建民可能不怎么熟悉，但是和唐海林、纪建章、沈振新他们三个可是都很熟悉的。

“岂止见证。”

罗阳一口干掉杯中酒之后道：“到时候你们看着吧，一个个得缠着我岳父，上赶着送钱，不收不行那种！”

除了知道一点情况的沈振新之外，其余几个人都露出迷惑的表情。

“老沈，怎么一回事？”

纪建章立刻开口询问。

沈振新看了罗阳一眼，见他没什么反应，这才把他和茅总的话复述了一遍。

“茅总.宏达电缆的茅世昌？”

开发区的副主任洪烨在脑海里捋了一遍沈振新刚才说的话，随后看向罗阳道：“你在魔都还搞金融投资？”

“嗯，不止金融投资，我还搞影视娱乐投资。”

罗阳点头道：“魔都那边产业的效益比较好，现金流充沛，总不能放在银行里浪费吧，所以做了一些投资.”

“这么说来.”

洪烨的关注点和沈振新不一样：“你在阳市的投资都来自于魔都那边的收益？”

“可以这么说吧。”

罗阳想了想道：“一半来自正阳集团，一半来自魔都那边.实际上正阳集团早期的生产地点也在千灯，挨着魔都，所以说来自魔都的收益也没错。”

“下半年市里有一个秋季招商会。”

洪烨非常感兴趣的试探道：“你在魔都那边人情面广，能不能拉一些魔都的老板来阳市开发区投资？”

罗阳：“.”

好家伙，这就贴上来了？

哪里看出我人情面广了？

“洪主任，我今年才22岁，哪有什么人脉关系。”

罗阳可不会被架住：“我白手起家才三年，期间还有一半时间在学校里上课，朋友认识几个，但是要说关系广，还真算不上为了这个，我岳父还把我介绍进了魔都阳市商会，就是为了让我多认识几个朋友。”

酒桌上所有人这才惊醒，原来刚才陪着他们侃侃而谈的老板才22岁。

上个礼拜才大学毕业.

“不过我倒是听说市里打算引进一所本科院校，已经在金陵那边拜访了不少关系。”

罗阳不光要把自己摘出来，还想借势：“其实我觉得魔都那边也可以搞一搞活动，市里联络一下，再找魔都阳市商会帮着协调，一起在魔都弄几场联络会现在很多高校很想走产研一条龙的路子，利用魔都那边阳市籍教授的能量，引进几个这类项目到阳市来，说不定还真有可能。”

诶？

这样也可以吗？

洪烨脑子里有点迷糊；“研在魔都高校，资金在魔都老板手里，人家凭什么把结合项目放到阳市来？”

“咱们阳市引进高校的研究生院啊。”

罗阳笑了笑道：“本科阶段也不可能有这样的产研结合项目，咱们阳市可以和魔都高校谈一谈，把部分专业的研究生院放到阳市来，咱们市里给资金和政策，研搬过来了，想要结合研究成果的资金不就跟着来了？”

一语惊醒梦中人。

是啊，本科院校引进有难度，先引进一两个研究生学院怎么样？

还能兼带着引入有研究成果的实验室，甚至吸引到投资这些成果的资金

一举三得啊。

这回不光是洪主任了，包括唐海林在内几个领导再看罗阳的眼神，真的很惊艳。

这个年轻人真的只有22岁？

脑子是怎么长的