第 278 章 矛盾的螺旋式发展

邱贤成调整了一下坐姿，端起桌上已经微凉的茶杯，轻抿一口平复一下情绪后开口说道：“好了，说了那么久了，该聊聊新的棚改思路了。”

袁景灿正襟危坐，清了清嗓子应道：“房地产进入高周转模式，也就是第二个发展阶段后，棚改思路也应该随之改变；这时候的思路应该是实物安置辅以货币安置，而且主导对象必须从开发商转变为政府，由政府出面进行兜底融资……”

袁景灿的话还没说完，邱贤成就打断道：“政府是没有融资资格的！”

袁景灿却不慌不忙地解释道：“所以这个时候就应运而生了一个新名词

——

城投。”

“什么意思？”

袁景灿简明扼要地回答道：“城投，顾名思义，就是城市投资。”

邱贤成略作思索：“你是说，城建经营公司？”

“没错，”

袁景灿点头确认，“上上个月刚刚成立的临州城市建设资产经营有限公司，就是我所说的城投公司。”

“嗯，”

邱贤成应了一声，抬手示意袁景灿继续说下去。

袁景灿来了精神：“既然市委市政府牵头成立了这个部门，想必也是有所考量的。不过我这里呢，倒也可以提供一个思路以供参考。”

“说说看。”

“地方政府成立城投公司后，城投公司可以将土地抵押给银行，银行会依据专业的评估流程对土地价值进行评估，而后发放贷款。”

邱贤成眯起眼睛：“你是说让城投公司代替部分政府职能？”

“对，”

袁景灿点了点头，“城投公司拿到贷款后，就能大刀阔斧地进行基础设施建设。如此一来，通过城投公司这个模式，政府便获得了合法合规的融资贷款权利，这个时候政府既有了名正言顺的融资渠道，也有了充裕的资金去进行统一规划，组织实施征迁工作，还能统一安排开发商集体建设易地安置项目。”

邱贤成喃喃自语道：“基础建设的完善会促使土地价值提升，进而推高房价，房价涨了，开发商为了拿地必然得出高价……”

“是的！”

袁景灿接过话茬，“土地出让后的资金回流，可以用来偿还前期的贷款，同时，土地价值的提升还变相提升了银行对土地价值的预估，后续就能获得更多的贷款额度。这，就是一套完整的土地金融体系。”

邱贤成看向袁景灿问道：“说说建新城。”

袁景灿拿起桌上的水杯喝了一口润润喉：“先用相对偏远的地段建设保障房，以此赎买中心城区的土地，并纳入土地储备库。接着，以土地出让或者商品房开发的形式回笼资金用于还贷，以及回补保障房建设和城市的后续建设投入。”

“优势呢？”

“中心城区大规模的棚户区改造，能将大批优质地块收归市政储备用地。与此同时，把老城区的居民大量迁移到城市新区，这不仅能促进新区的基础配套设施快速建设，还能迅速聚集人气。新区的人气一旦起来，周边土地的价值自然会水涨船高，这等于又打造出几处黄金板块，形成新的良性循环。”

“有什么作用？”

袁景灿的目光炯炯有神：“商人都是逐利的，位置好且低风险的地块必然会引发哄抢，如此

一来，就能加快市政府资金回流速度，促进整个资金循环系统高效运转。”

“这么做的好处呢？”

袁景灿伸出三根手指：“一，政府能够获得中心城区优质商业地块开发带来的丰厚收益；二，棚户区那些迫切渴望改善居住条件、住进高楼大厦的居民愿望得以实现；三，有效拓展城市空间，解决新区人气不足、发展缓慢等问题。”

邱贤成手指轻轻敲击着桌面，茶室里陷入了短暂的沉默。

良久，他终于开口问道：“有没有具体的实施方案？”

袁景灿笑着摇了摇头：“目前还没有，不过...”

他话锋一转，“我可以提供一个思路。”

“哦？”

邱贤成挑着眉说道：“说来听听。”

袁景灿卖了个关子：“哲学上说，矛盾并非是一成不变的静态存在，而是处于持续的动态发展之中。”

邱贤成忍不住笑出声来：“别在这儿故弄玄虚了，说重点。”

袁景灿也跟着笑了：“还记得我前面提到的产业升级吗？”

“嗯！”

邱贤成应道，但他不明白这两者之间有什么关联。

袁景灿兴致勃勃地继续说道：“上半年我有幸去了一家互联网公司交流学习，在那里，我发现他们的商业模式也许对于推动城市产业升级有着极大的助力。”

“哪家公司？”

“阿里，”

邱贤成不确定地说道：“就是那个负责帮人牵线搭桥，促成线上交易的互联网企业？”

“邱市长听过？”

“有耳闻。”

邱贤成微微点头。

“五月份，他们上线了一款购物软件，叫淘宝。”

袁景灿说到这里，停顿了一下。

“哦？”

邱贤成被勾起了好奇心，“购物软件和棚改安置能有什么关联？”

袁景灿不紧不慢地解释道：“淘宝上大部分的商家都是经营电子产品的，但其中也不乏服装、首饰之类的品类。”

邱贤成似乎隐隐约约明白了一些袁景灿的意思：“你是说……”

“没错！”

袁景灿起身走到地图前，拿起笔在上面画了一个圈，“试点可以选择这里

——

临夏村。”

邱贤成眼中闪过一丝精光，他也走到地图旁，仔细端详着被圈出的临夏村区域。

袁景灿指着地图说道：“四季青附近的临夏村，表面上看起来热闹繁华，可深入其中，就会发现一系列的问题。人口极度拥挤，环境杂乱无章，卫生条件极差，基础设施落后。随处可见的垃圾堆积如山，街头巷尾拥挤不堪，各种安全隐患令人忧心，城中村的面貌亟待大力整治。”

“而四季青作为整个江省最大的服装批发集散中心，本身就会带来源源不断的租房需求，而电商行业的发展又进一步加剧了周边的住房压力，这就导致近些年来，不断有人在原有住宅上私自搭建违章建筑，最夸张的甚至高达三四层楼。今年，更是有媒体给这一区块冠上了‘临州最大空中棚户区’的称呼。”

邱贤成面色沉重地叹了口气：“你是说拿临夏村当作试点，进行统一规划，建高层住宅，最大程度吸纳外来人口？”

“是的，”

袁景灿语气坚定。

“而且这里作为试点，”

他手指在地图上移动，指着临夏村与旁边一片规划中的区域相交之处，“也是在给钱江世纪新城建设投石问路。”

邱贤成犹豫片刻后开口：“如果全面推动这么大的项目，贷了那么多款，以后的继任者岂不是只能忙着还贷了？这可是个得罪人的事。”

袁景灿笑着劝说道：“舍得舍得，有舍才有得。先建后拆是降低动迁难度，加快棚改工程进度的最有效手段。只要前期规划得当，后续执行有力，这个方案完全可行。”

邱贤成摇着头，面色揶揄：“你这是在用脚投票了。”

袁景灿收起笑容：“只要平衡好建和拆过程中的资金链，确保资金的合理流动与回笼，我个人觉得真的可以一试。”

邱贤成低头沉思一番后问道：“这里面会不会有什么弊端？”

袁景灿缓缓说道：“当然有，这个世界上本就没有完美无缺的制度。土地金融体系有一个无法修复的缺陷，那就是这个闭环要想持续不断地运转下去，就必须保持土地价格一直上涨，否则，政府很快就会陷入高负债的困境。而在互联网行业，我们将这一现象形象地称之为Bug

。”

邱贤成心中一凛：“也就是说……”

“没错，”

袁景灿接过话头，“土地价格不可能一直这么涨下去的，要是任由其无节制疯涨，迟早是要出大事的。”

邱贤成不太确定地猜测：“你是说调控？”

“对，”

袁景灿点头确认，“虽然目前还不清楚具体会如何调控，但我坚信，国家一定会出台相关政策限制地价无限制增长。而一旦调控政策落地，地价必然会遇冷。”

邱贤成说道：“作为经济体系的骨架，房地产要是崩盘了，那后果不堪设想……”

袁景灿无奈地笑了笑：“确实，既不能放任房价无节制上涨，可又不能让房地产这个资金蓄水池完全垮塌，所以这个阶段的政策大概率也会相对偏保守。不过，这也会为地价日后再次腾飞埋下伏笔。”

邱贤成一脸不解地看着袁景灿。

袁景灿组织了一下措辞说道：“多次的房价起飞，会吸引大量企业盲目涌入房地产市场，可市场的消费能力终究是有限的，供大于求的局面一旦形成，房地产市场就会不可避免地迎来再一次的遇冷。”

喝了口水，袁景灿继续说道：“这个时候，国家必将出台政策救市。要知道，房地产行业作为支柱产业，下游关联着施工、建材装修、五金家电等等众多实体产业，如此长的产业链，关系到数以亿计群体的就业问题。房地产一旦崩盘，会直接导致大量实体行业崩塌，无数农民工将无处可去，成为社会不稳定因素；大量实体企业，甚至工厂倒闭，又会引发经济衰退，整个经济体系陷入失业潮，消费出现断崖式下降，甚至产生系统性风险。”

邱贤成听得面色凝重，额头上渗出细密的汗珠。

袁景灿放缓语速：“同时，房地产业与银行唇亡齿寒，房地产崩盘，银行也会遭受重创，一样会引发系统性金融风险。而且届时，大量库存会堆积在四五线城市，而这个时候普通的货币政策已经无法有效促进房地产的发展了。”

邱贤成眉头皱得更紧了，满脸忧虑。